אילו פרמטרים קובעים את ערך הנכס?

בניגוד למוצרי צריכה שונים בשוק, שווי ערך הנכס מתבסס לרוב על מספר פרמטרים שונים שכוללים בין היתר את מצבה הפיזי של הדירה, חניה באזור הנכס, מיקום הנכס עצמו ואלמנטים נוספים העתידים להשפיע על שוויו של הנכס (היתרי בנייה עתידיים וכד').

29.01.2019 מאת: פורטל הכרמל
אילו פרמטרים קובעים את ערך הנכס?

לכן, בבואנו לקנות או למכור דירה חשוב שנדע שהמחיר שנקבע תלוי בפרמטרים חיצוניים שונים אשר משפיעים על שווי ערך הנכס ואין דינה של דירה בבניין מגורים זהה לזאת של שכנתה. לפיכך, כאשר אתם מזמינים שמאי מקרקעין אל תהיו בטוחים שאתם יודעים מהו המחיר אותו הוא ינקוב ותבינו כי התמונה רחבה יותר מהדעות הקדומות שלנו.

הפרמטרים שמשפיעים על ערך הנס עצמו?

רגע לפני שאנחנו מחליטים לקרוא לשמאי מקרקעין לבדוק את דירתנו חשוב שנדע אילו פרמטרים יכולים להשפיע על ערך הנכס שלנו. פרמטרים אלה כוללים:

מיקום הנכס - אחד הפרמטרים החשובים ביותר בין אם הדירה שלכם למכירה או לקנייה היא מיקום הנכס. ככל שהנכס שלכם יהיה במיקום מרכזי עם רמה סוציו- אקונומית גבוהה, ונגישות רבה לאזור כך המחיר של הנכס יהיה גבוה יותר. כלומר, הקונה יהיה מוכן לשלם לכם יותר כסף עבור הנכס עצמו הן מבחינת האוכלוסייה שגרה בה, הבינוי הסביבתי, התשתיות, הימצאות מבנים ציבוריים ושירותים קהילתיים בסביבה ועוד. מיקום נכס אסטרטגי עשוי להעלות בעשרות אחוזים את המחיר (אם בעיר חיפה עסקינן אז יציאה מהירה לכביש 2 לדוגמה בהחלט יכולה לעלות את המחיר) בעוד שמיקום סמוך לפסי הרכבת עלול לעשות בדיוק ההפך. דוגמה נוספת היא מגורים בשכונות יוקרה כגון דניה בחיפה. שכונה זו ידועה באוכלוסייה האיכותית ומשכך מושכת אלייה קונים ביתר קלות.

רעשים - נכס אשר נמצא באזור רועש גורם להורדת ערך שווי הנכס עצמו. אף אחד מאיתנו לא רוצה לגור במקום רועש שכולל אזעקות של מכוניות, רעש של תיפוף על תופים, שירי קריוקי מהשכן ממול או בבניין ועוד. לכן חשוב שהנכס עצמו יהיה במקום לא רועש על מנת שלא יוריד מערך הנכס עצמו. דוגמה מהשטח – שכונה שנבנתה ברחובות חיפה, בסמוך למגרש הכדורגל הישן בעיר עמוס, סבלה ממחירים נמוכים בשל ביקוש נמוך של קהל. האצטדיון משך אליו צופים רבים ויצר צפיפות ורעש בלתי נסבלים שהבריחו רוכשים פוטנציאליים. שמאי מקרקעין בחיפה שנדרש לתת אומדן והערכת שווי מצא שבשל הרעש ישנה ירידת מחיר.

מצבו הפיזי של הנכס - מצבו של הנכס משפיע רבות על שווי ערך הנכס. דירה ישנה ומוזנחת אשר זקוקה לשיפוץ מקיף גם חיצוני וגם פנימי תהיה זולה יותר מאשר דירה ישנה אשר עברה שיפוץ חיצוני ופנימי או רק שיפוץ חיצוני או דירה חדשה שלא עברה שיפוץ כלל. כמו כן, חשוב לבדוק בדירות ישנות את מצב קירות הבית, הצנרת והחשמל וכן ליקויים שונים במערכות אלה במידה ויש.  גם מצב התשתיות בקיימות בשכונה עשוי להשפיע על מחירה. אם ניקח את שכונת הדר בחיפה אז נראה שמחירן של דירות רבות נפגע עקב תשתית לקויה, ולאו דווקא רק בשל מצבו הפיזי של הנכס.

מעלית +חניה- מעלית וחנייה משפיעות רבות על ערך הנכס. ערכו של נכס ללא חנייה ו/או מעלית נמוך יותר ביחס לנכס עם מעלית וחנייה או אפילו נכס שיש בו רק מעלית או רק חנייה בהשוואה לנכס היתום מהשניים. גם בעיר חיפה אנו עדים למצוקת חנייה הולכת וגוברת ודירה הנמכרת עם חנייה בטאבו הופכת למצרך מבוקש.

טאבו - חשוב שהנכס עצמו יהיה בהסדר ובעלות משותפת בין בעל הזכות בהתאם לחלקו בנכס. רישום לוקה או חסר בטאבו ישפיע רבות על ערך הנכס ויוריד אותו וזאת בגלל הפסד מימוני של הדירה עד שתימכר ותרשם באופן מסודר. לכן, חשוב שהטאבו של הנכס שאתם מוכרים יהיה רשום באופן סדיר בטאבו על מנת שלא יהיו לכם בעיות בהמשך עם הדירה.

אם תקפידו על פרמטרים אלו תוכלו ליהנות משווי ערך נכס גבוה בהתאם לדירה שאתם מוכרים או קונים.

 

תגובות

מומלצים