הפליה ביחס ההמרה באדמות מפער הקישון

במכתב ששלח תושב דאלית אל כרמל השאם שאמי לשמאי הממשלתי טל אלדרוטי, תחת הכותרת "קביעת יחס המרה- כביש 6" השאם כותב.

במסגרת ההתדיינות  עם חברת חוצה ישראל,בנושא הפקעת שטחים השייכים לתושבי דלית אל כרמל, בתוואי הצפוני של כביש 6, בוצעה ביום 15/01/2010 הערכה ע"י מר אייל יצחקי קודמך בתפקיד, לקביעת יחסי ההמרה הראויים בין מתחמי קרקע המיועדים להפקעה בתוואי צינור הגז הצפוני המיועד לעבור ב "מפער הקישון" המצוי בסמיכות לכביש מספר 70 בקטע שבין צומת התשבי לצומת ג'למי (צומת העמקים),לבין מתחמי קרקע פוטנציאליים שבבעלות המדינה בסמיכות ליישובים עוספיא ודלית אל כרמל.

מר אייל יצחקי קבע במסגרת הערכתו את רשימת החלקות המיועדות לשמש  כקרקע חילופית לחלקות המיועדות להפקעה,ואילו יחס ההמרה לגבי החלקות האמורות נקבע ע"י שמאי מטעם  חברת חוצה ישראל.

לעניות דעתי בכדי להגיע לקביעת יחס המרה הוגן,חובה על השמאי למלא אחר מספר כללי יסוד:
לכל עסקה במקרקעין יש "מחיר"
ה"מחיר" מייצג  את העסקה הספציפית, אך  לא בהכרח שווי

כדי שה"מחיר" יקבל תכונה של שווי,עליו לעמוד במבחנים נוספים:

1.ערך נוכחי של הנאות עתידיות
2.הסכום בעל ההסתברות הגבוהה ביותר שעשוי להתקבל,בתאריך נתון,במונחי מזומן או שווה ערך למזומן,עבור הזכויות בנכס  בכפוף לחשיפה סבירה,בשוק פתוח ותחרותי.בעסקה הוגנת,תוך ידיעה רחבה של הצדדים על פרטי ותנאי המקרקעין,וכאשר הצדדים מונעים ע"י אינטרס  אישי וללא לחץ .
3.בהגדרת "ערך נוכחי של הנאות עתידיות" קיים קשר הדוק בין השווי שרואה לפניו הרוכש ,לבין תזרים ההכנסה הצפויה בעתיד.
4.היצע הקרקע קבוע,כל  חלקת קרקע ייחודית במיקום,הקרקע אינה ניידת,הקרקע מהווה יסוד חיוני לכל
5.וכל עסקה במקרקעין נעשית במחיר יקר יחסית למוצר אחר.
6.כוחות גיאוגרפיים חברתיים כלכליים ומשפטיים,פועלים בהתמדה  על כל נכס וגורמים לשנוי רצוף  של הנכס. אשר לכך כל הערכה נכונה רק לתאריך ההערכה.
7. אנו  משתדלים לזהות את הכוחות הפועלים על הנכס  ולהעריך את השפעת  השינוי הצפוי  על השווי.

לצערי איני רואה כל  התייחסות  בקביעתו של השמאי מטעם חברת חוצה ישראל, לגבי יחס ההמרה לחלקות המיועדות להפקעה,לנקודות שציינתי להלן. למותר לציין כי השמאי מטעם  חברת חוצה ישראל,הינו בעל עניין,ויחס ההמרה  שנקבע על ידו,אינו  עומד  באמות מידה מקובלות במקרים דומים

אי לכך הנני להציע  כי תיערך הערכה חוזרת בנושא יחס ההמרה, על ידך,ובכך יושם סוף למחלוקת בנושא מבלי צורך בהתערבות  גורם  מגשר נוסף.הליך  זה יגרור קיצור ההליכים בנושא,ויחסוך זמן יקר והוצאות מיותרות.

תקוותי שבקשתי זו תיפול על אוזניים קשובות.

העתק מהמכתב נשלח למנכ"ל משרד ראש הממשלה, מנהל ממ"י בנצי ליברמן, גדעון תירוש חברת חוצה ישראל, בעלי הקרקעות, זאב כהן שמאי מקרקעין.