חוק התכנון והבנייה פינוי-בינוי

א. לאשר עקרונית את טיוטת חוק התכנון והבניה (תיקון 104) (הארכת תוקף של הכרזה על מתחם פינוי ובינוי לתקופה שלישית ושינוי הרכב הוועדה לעניין מתחמי פינוי ובינוי), התשע"ד – 2014.

ב. להסמיך את ועדת השרים לענייני חקיקה לאשר, על דעת הממשלה, את הנוסח הסופי של הצעת החוק שתוגש לכנסת.
ג. בהתאם לסעיף 81(ג) לתקנון הכנסת, לבקש מוועדת הכנסת להקדים את הדיון בהצעת החוק.

להלן עיקרי החוק המוצע:
סעיף 33א(א) לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה – 1965 (להלן –החוק או חוק התכנון והבנייה), שנוסף לחוק במסגרת חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב והמדיניות הכלכלית לשנת הכספים 2002), התשס"ב-2002, קובע כי הממשלה רשאית, בהמלצת ועדה שמינתה לעניין זה (להלן - הוועדה), להכריז בצו (להלן – צו הכרזה) על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי, או לעיבוי בנייה (להלן - מתחם פינוי ובינוי). סעיף 33א(ב)(1) לחוק, קובע כי "תוקפו של צו ההכרזה יהיה לתקופה שנקבעה בו אך לא יותר משש שנים מיום תחילתו".

בחוק התכנון והבנייה (תיקון מס' 87), התשס"ח-2008 (ס"ח התשס"ח, עמ' 840) (להלן – תיקון מס' 87), הוסמכה הממשלה, בהמלצת הוועדה, ולאחר שהוועדה קבלה את המלצת יושב ראש מוסד התכנון המוסמך, ועל פי תנאים שתורה הוועדה, להאריך, במהלך תקופת תוקפו של צו ההכרזה, את תוקפו של הצו, לתקופה נוספת אחת שלא תעלה על שש שנים מתום תקופת ההכרזה הראשונה. זאת, בתנאי שאושרה או שהופקדה תכנית לפינוי בינוי במתחם הפינוי והבינוי שהוכרז באותו צו, או שמוסד התכנון החליט על  הפקדתה של תכנית כאמור (סעיף 33א(ב)(2)(א) לחוק). תיקון מס' 87 הסמיך את הממשלה להאריך באותה דרך ובאותם תנאים גם הכרזות על מתחמים להתחדשות עירונית (פינוי ובינוי) שניתנו במסגרת החלטות ממשלה טרם חקיקתו של סעיף 33א לחוק או שניתנו לפי סעיף 33א אך תוקפן פג לפני תחילתו של תיקון מס' 87 (סעיף 33א(ב)(2)(ב) לחוק).

הכרזת הממשלה על שטח כמתחם פינוי ובינוי, מזכה את הרשות המקומית אשר בשטחה מצוי המתחם האמור, בסיוע מטעם המדינה לצורך מימון הכנת תכנית מפורטת לתוספת זכויות בנייה במתחם ולפעולות הנדרשות לקידום התכנון ולהוצאת היתרים על פי תכנית זו.

בנוסף, במשך תקופת תוקפו של צו ההכרזה חלות על עסקאות פינוי-בינוי המבוצעות במתחם הקלות במיסוי לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג -1963, וכן קיימת אפשרות לקבלת פטור פרטני מהיטל השבחה בהתקיים תנאים מסוימים ובהתאם לקבוע בפרט 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה. ההטבות וההקלות הניתנות מכוח צו ההכרזה נועדו לעודד ולתמרץ בנייה על פי תכניות לפינוי ולבינוי.

כדי לממש את ההטבות המוקנות מכוח צו ההכרזה, יש להשלים, בין השאר, את הפעולות האלה: הכנת תכנית מפורטת לתוספת זכויות בנייה במתחם, קבלת אישור סטטוטורי לתכנית, התארגנות התושבים לבחירת אנשי מקצוע מטעמם וכן התארגנותם לבחירת יזם, ניהול משא ומתן לצורך ההתקשרות עם היזם לרבות בחינת התמורה המוצעת, איתור בעלי הזכויות בנכסים שבמתחם (לרבות יורשים ואפוטרופסים), עריכת הסדרים עם הבנק המלווה, מצד אחד, ועם הבנק בעל השעבוד על הדירות הקיימות, מצד שני, הכנת תכניות בינוי לצורך הגשת בקשה להיתר בנייה וקבלת היתר בנייה. היה ובתוך שש שנים ממועד מתן צו ההכרזה קיבל מוסד התכנון המוסמך החלטה להפקיד תכנית מפורטת לפינוי ובינוי, וככל שהממשלה עשתה שימוש בסמכותה והאריכה את תוקפו של צו ההכרזה בשש שנים נוספות, יש להשלים את ביצוע יתרת הפעולות במהלך תקופת ההארכה.

הניסיון שנצבר עד כה מראה כי משך הזמן הממוצע לאישורן הסטטוטורי של תכניות במתחמי פינוי ובינוי עומד על חמש וחצי שנים, וזאת על רקע מורכבות הליכי התכנון בתכניות מסוג זה. בנוסף, על פי רוב, רק לאחר שהתכנית אושרה להפקדה, מתחילה התארגנות התושבים לבחירת יזם. על היזם לחתום על חוזה פרטני עם כל דייר ודייר במתחם הפינוי והבינוי, והתהליך כולו נמשך זמן רב, זאת בין השאר על רקע סירובם של דיירים לחתום או התלבטותם בנושא, סירובם של דיירים להתפנות, העלאת דרישות גבוהות בידי הדיירים ובירור תביעות בבתי משפט, הנמשכות גם הן זמן רב. גם לאחר השלמת ההליכים בין הדיירים לבין היזם, הוא נדרש עדיין להליכים מורכבים וממושכים הנוגעים להוצאת היתר בנייה וטיפול במכלול הנושאים הקניינים והחוזיים מול הדיירים. בשלב האחרון, מתפנים הדיירים לדיור חילופי, ואת המבנים הישנים הורסים ובונים מבנים חדשים.

בנסיבות המתוארות, תקופת ההכרזה, לרבות תקופת ההארכה, אם ניתנה, אינן מספיקות למימוש הבנייה על פי התכניות. לנושא זה יש חשיבות, בין השאר, בכל הנוגע לתוקפן של ההטבות בתחום המיסוי שנועדו לעודד ולהמריץ בנייה על פי תכניות אלו, התלויות בקיומה של ההכרזה.

לפיכך מוצע לקבוע כי הממשלה או ועדת שרים שמינתה לשם כך, בהמלצת הוועדה ועל פי התנאים שתורה הוועדה, תהיה מוסמכת להאריך או לחדש את תוקפו של צו ההכרזה, לתקופה שלישית שלא תעלה על שש שנים, כפי שיפורט להלן, ובלבד שעלה כי רוב מיוחס מבין בעלי הדירות כהגדרתו בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 (להלן – חוק פינוי ובינוי (פיצויים)) התקשר בעסקת פינוי ובינוי, כהגדרתה באותו חוק (להלן – עסקת פינוי ובינוי). משמעות התנאי המוצע היא שהתכנית נמצאת בשלבים מתקדמים של מימושה.

הסמכות להכריז בצו על מתחם פינוי ובינוי כמו גם הסמכות להאריך תוקפם של צווי הכרזה, לפי סעיף 33א לחוק, נתונה היום לממשלה. כדי לפשט ולייעל את הליכי ההכרזה, מוצע כי הסמכות האמורה תהיה נתונה גם לוועדת שרים שהסמיכה הממשלה לכך.

בנוסף, מוצע כי הוועדה שמונתה על ידי הממשלה לפי סעיף 33א(ג) לחוק, תכונה ה"וועדה להתחדשות עירונית" וכי יווסף לה נציג משרד המשפטים, על מנת להרחיב את יריעת הדיון בוועדה ולעבותה בגורם מקצועי נוסף בעל מומחיות הרלוונטית לדיוניה. עוד מוצע כי לדיוני הוועדה יוזמנו, דרך קבע, שני נציגי השלטון המקומי אשר ימנה שר הפנים, ותהיה להם דעה מייעצת, וזאת על מנת שהוועדה תוכל להתרשם מגורמים מקצועיים המעורים בהיבט המקומי והמעשי של קידום הפרוייקטים לפינוי ולבינוי, אך תוך הותרת סמכות ההכרעה לדרג הממשלה.