אושרה תוכנית אלואנסה 356-0273458 איחוד וחלוקה

פרוטוקול הועדה

גב' ל. פלד  מתכננת המחוז ומנהלת הישיבה
ר. סגל מ"מ מתכננת המחוז
גב' י. אוסטפלד נציגת שר הבריאות
עו"ד י. וסרקרוג נציג שר המשפטים
עו"ד מ. אבו מוך נציג הרשויות המקומיות 

עפ"י נהלי הוועדה המחוזית בהתאם לסעיף 48 ד לחוק, חבר מוסד התכנון שנכח בישיבה שלגביה נערך הפרוטוקול, רשאי לבקש את תיקון הפרוטוקול, עד למועד אישורו על ידי מוסד התכנון. לא ניתן לתקן את קובץ ההחלטות במסגרת הבקשה לתיקון הפרוטוקול. בהתאם לסעיף 48ד (ג)(1) ו- (ג)(2), יובא הפרוטוקול לאישור בישיבה הסמוכה למועד זה.

מרחב תכנון מקומי רכס הכרמל: 356-0273458 : שכונת אל ונסה דיון בהתאם סעיף 106ב לחוק המשך דיון יזם התכנית: דאלית אל כרמל. משרד השיכון והבינוי, עורך התכנית:אדריכל נזיה ח'ורי.מטרת התכנית:להסדיר בניה קיימת בשכונה, ובמקביל להעמיד שטחים לפיתוח מגורים, דרכים, שטחים ציבורים על בסיס תכנון מקדים מכוון ומשתלב עם הבניה הקיימת.

החלטות קודמות: ועדת משנה להתנגדויות דנה בתכנית בישיבתה מס' 2017020 מתאריך 16.08.17 והחליטה כדלהלן:
" רקע:

1. מדובר בתכנית יזומה על ידי הרשות המקומית דאלית אל כרמל והוועדה המקומית רכס הכרמל. מטרת התכנית הינה הסדרת בניה בשטח של כ- 1,220 דונם  לשכונת "אל ונסה" בצפון מערב דאלית אל-כרמל.  התכנית מציעה זכויות לכ-3,360 יח"ד (ריאלית) מתוכם מוצעת הסדרה של כ-300 יח"ד קיימות.
2.    תמ"מ 6 - התכנית מרחיבה את שטח הפיתוח מתמ"מ 6 ברובה על חשבון אזור חקלאי/ נוף כפרי פתוח ומיעוטה בתחום שטח פתוח עירוני ושטח פתוח/חקלאי מוגן.
3. התכנית תואמת תמ"מ 6 באופן חלקי בהיותה מציעה להרחיב את שטח הישוב אל מחוץ לכתם הפיתוח העירוני של תמ"מ 6.
4. על פי הנתונים שהתקבלו מאת הוועדה המקומית רכס הכרמל, בתכנית הנדונה מדובר בחריגה מכתם הפיתוח של תמ"מ 6 בהיקף של  כ-320 דונם (כ-4.6% מעבר לכתם הפיתוח). בנוסף, תכנית לשכ' וואדי אל פש שאושרה לאחרונה, מציעה גריעה נוספת מכתם התמ"מ, בהיקף ש לכ- 0.9% ובסה"כ כוללים חריגה בהיקף של כ- 5% מעבר לכתם הפיתוח. על כן לא ניתן יותר לחרוג מהוראות של תמ"מ 6 בנושא של הרחבת תחום הפיתוח ביישוב דאלית אל כרמל. 
5.    רוב הקרקעות בתחום התכנית הינן בבעלות פרטית (אחוז קטן בבעלות מדינה)  על כן אחוזי המימוש הצפויים הינם נמוכים ובעיקר בטווח המידי. הקיבולת של התכנית תמומש בהדרגתיות ע"י בניה רב דורית לבני המשפחה ותופעה זו נלקחה בחשבון בעת קביעת ההקצאות לצרכי ציבור.
6. התכנית פורסמה להפקדה ברשומות בתאריך 9/3/2016 בילקוט פרסומים 7225, בעיתונות בתאריך 13/3/2016, על גבי שילוט בתחום התכנית ביום 13/3/2016.
7.במהלך תקופת ההפקדה הוגשו 213 כתבי התנגדויות, בחלקן על ידי פרטיים ובחלקם על ידי עו"ד באי כוחם של משפחות המתנגדים. תקופת ההפקדה הסתיימה ביום 13.05.16.
8. התכנית נבדקה על ידי מנהל התכנון בהתאם לסעיף 109 לחוק ונקבעה כלא טעונה אישור השר. לא התקבלו הערות.
9. ב-29/7/2016-27/7/2016 התקיימו בוועדה מחוזית דיונים פומביים לשמיעת התנגדויות. לאחר שמיעת התנגדויות התקבלה החלטת ביניים, שעיקרה בקשת הסברים מהרשות המקומית בעניין הקו הכחול, מענה לשטחי הציבור הנדרשים, התייחסות לקביעת מתחמי איחוד וחלוקה, שיקולים לעניין מערכת הדרכים ונושאים פרטניים נוספים.
10. במענה לסוגיות שהעלתה הוועדה הגישה הרשות המקומית ללשכת התכנון ביום 6.2.2017 (כחצי שנה לאחר שמיעת ההתנגדויות) מסמך הכולל התייחסות לסוגיות השונות וכן תקנון ותשריט חדשים. 

11. לאחר קבלת התשריט הנ"ל נערכה התייעצות בלשכת התכנון עם יועמ"ש הוועדה המחוזית, יועץ התנועה של הוועדה ועם שמאי הוועדה המחוזית, בעקבותיהן לשכת התכנון הגיעה למסקנה כי מחד ניתן לאמץ את עיקר מערכת הדרכים שהוצעה בתכנית הרשות המקומית ואת צמצום קווי הבניין, אך מאידך, אין לדעת לשכת התכנון

הצדקה תכנונית בצמצום שטחי הציבור ובמיקום המוצע של שטחי הציבור החלופיים, שהוצעו באופן שאינו תואם לפרוגרמה וברובם אינם שטחי ציבור אפקטיביים, ובנוסף, אין אפשרות לחרוג מכתם התמ"מ 6 מאחר ותכניות קודמות והתשריט המופקד של תכנית זו כללו את היקף החריגה המקסימאלי של כ-5% מעבר לכתם הפיתוח של התמ"מ.

משכך, ומאחר והמסקנה הנה כי לא ניתן לוותר על מכסת שטחי הציבור כפי שנקבעה בתכנית המופקדת וכי נדרש לשמור על שוויוניות בהפרשות לצורכי ציבור בין החלקות הכלולות בתכנית, גובשו בלשכת התכנון שלוש חלופות לקידום התכנית הכוללות איחוד וחלוקה. להלן שלוש החלופות:

1.חלופה ראשונה - עריכת התכנית בגבולות התכנית המופקדת, כתכנית שיהיה ניתן מכוחה להוציא היתרי בניה, הכוללת סימון מתחמים לאיחוד וחלוקה וכן טבלאות איזון בכל אחד מן המתחמים. תתאפשר גמישות לשנוי גבולות המתחמים בתנאי שיישמר היקף השטחים לצורכי ציבור בכל מתחם, ובתנאי שיישמר איזון בהפרשות לצורכי ציבור בין חלקות המקור הכלולות במתחם.

2. חלופה שניה- עריכת התכנית בגבולות התכנית המופקדת, הכוללת במסגרתה מספר מתחמים לתכנון מפורט. בחלופה זו הוצאת היתרי בניה תהיה כפופה לאישור תכניות מפורטות לאיחוד וחלוקה בכל אחד מן המתחמים. תתאפשר גמישות  לשנוי גבולות המתחמים בתנאי שיישמר היקף השטחים לצורכי ציבור בכל מתחם, ובתנאי שיישמר איזון בהפרשות לצורכי ציבור בין חלקות המקור הכלולות במתחם. 

3 חלופה משולבת - עריכת התכנית בגבולות התכנית המופקדת ושילוב בין התשריט המופקד לבין תשריט השינויים של הרשות המקומית מכוחה לא יהיה ניתן להוציא היתרי בניה אלא לאחר אישור תכניות מפורטות לאיחוד וחלוקה, או לאחר רישום חלוקה מוסכמת בין הבעלים בכל מתחם, בהתייחס לעקרונות שלהלן: 

3.1.יצירת מתחמים לאיחוד וחלוקה, בכלל זה מתחמים נפרדים בשלמות לשטחים מאושרים בתכניות קודמות.

3.2.הטמעת שטחי הציבור שהוצעו בתכנית המופקדת. יצוין בהקשר זה כי עם קבלת התווית מערכת הדרכים שהוצעה על ידי הרשות המקומית לא היה ניתן להטמיע חלק משטחי הציבור שבתשריט המופקד במלואם, ועל כן נלקחו בחשבון גם חלק משטחי הציבור שהוצעו במסגרת תשריט הרשות המקומית.
3.3. הטמעת מערכת הדרכים המוצעת בתשריט הרשות המקומית וצמצום קווי הבניין לכל הדרכים מ- 5 מ' ל- 3 מ'.
12. ב-15/5/2017 קיימה הוועדה המחוזית דיון פנימי במהלכו הוצגו בפני הוועדה מסמך ההתייחסות מאת הרשות המקומית דאלית אל כרמל, וכן: תשריט המצב המאושר, התשריט המופקד, תשריט השינויים שהציעה הרשות המקומית ותשריט החלופה המשולבת שנערכה על ידי לשכת התכנון.
13. לאחר הצגת החלופות הנ"ל קיימה הוועדה התייעצות עם יועמ"ש הוועדה ועם שמאי הוועדה במהלכה הוצגו כל אחת מן החלופות ונבחרה החלופה המשולבת כחלופה המועדפת בכפוף לנקיטת הליכים המתחייבים בסעיף 106 ב' בחוק התכנון והבנייה.
14. בהחלטתה הוועדה הדגישה כי  מטרת השינוי היא מניעת מצב בו מי שבנה שלא כדין יוכל לקבל היתר ואילו ההפקעות יהיו על חשבון אלה שלא בנו ומצד שני, מניעת מצב בו נעשית בניה בשטחים שיועדו לצרכי ציבור, בשל חלוקות פנימיות שלא נרשמו וייעוד שטחים אלה להפקעה.
15.הליך פרסום לשינוי התכנית לפי סעיף 106 ב' בחוק כלל  משלוח החלטה בצירוף תשריט חלופה משולבת  לכל המתנגדים לתכנית, פרסום באינטרנט באתרים שלהלן: באתרי הרשות המקומית והמועצה 
המקומית באינטרנט, באתר הוועדה המחוזית, באתרי החדשות  המקומיים הבולטים, כמו כן נעשה פרסום בעתון בהתאם לסעיף 1א' לחוק.  ונתלו מודעות במשרדי הועדה המקומית, במשרדי הרשויות המקומיות 
16. הוועדה קבעה שאת ההשגות לשינויים הנ"ל ניתן יהיה להגיש תוך 30 יום מיום פרסום ההודעה האחרונה, בהתאם למפורט לעיל, לפי סעיף 106 ב' לחוק.

17. בהתאם להחלטת וועדה מ-15/5/2017 בוצעו פרסומים הבאים:
17.1. פרסום באתרי אינטרנט: ב-30/5/2017 באתר האינטרנט של המועצה המקומית, ב-1/6/2017 באתר האינטרנט של הוועדה המקומית, ב-6/6/2017 באתר חדשות כל אלנאס.
17.2.פרסום בעיתונות: ב-26/5/2017 בעיתון כל-אלערב, ב-28/5/2017 בעיתון מעריב, ב- 29/5/2017 בעיתון חדשות חיפה, ב-2/6/2017 בעיתון זמן צפון.
17.3.    תליית מודעות: 30/5/2017 משרדי הוועדה המקומית, 30/5/2017 משרדי המועצה המקומית.
התנגדויות למסמכי התכנית המעודכנים הכוללים את השינויים כאמור לעיל, הוגשו על ידי בעלי הקרקע בתחום התכנית במשך 30 יום ועד ליום 6/7/2017. במהלך התקופה הוגשו 74 כתבי התנגדויות לתכנית לפי סעיף 106 ב' לחוק.

החלטה: הוועדה שמעה את ההשגות שהוגשו לתכנית שפורסמה לפי ס' 106 ב' לחוק ואת עמדת ראש הרשות המקומית לגבי אי תמיכתו בהליך איחוד וחלוקה.
מפאת מורכבות הנושאים שעלו במהלך דיוני ההתנגדויות הוועדה התכנסה לדיון פנימי על מנת ולהחליט על מתווה ההחלטה. הוועדה החליטה כי יתקיים דיון פנימי נוסף."

החלטה: רקע:
1. מדובר בתכנית יזומה על ידי הרשות המקומית דאלית אל כרמל והוועדה המקומית רכס הכרמל. מטרת התכנית הינה הסדרת בניה בשטח של כ- 1,220 דונם  לשכונת "אל ונסה" בצפון מערב דאלית אל-כרמל.  התכנית מציעה זכויות לכ-3,360 יח"ד (ריאלית) מתוכם מוצעת הסדרה של כ-300 יח"ד קיימות.
2.תמ"מ 6 - התכנית מרחיבה את שטח הפיתוח מתמ"מ 6 ברובה על חשבון אזור חקלאי/ נוף כפרי פתוח ומיעוטה בתחום שטח פתוח עירוני ושטח פתוח/חקלאי מוגן.
3.התכנית תואמת תמ"מ 6 באופן חלקי בהיותה מציעה להרחיב את שטח הישוב אל מחוץ לכתם הפיתוח העירוני של תמ"מ 6.
על פי הנתונים שהתקבלו מאת הוועדה המקומית רכס הכרמל, בתכנית הנדונה מדובר בחריגה מכתם הפיתוח של תמ"מ 6 בהיקף של  כ-320 דונם (כ-4.6% מעבר לכתם הפיתוח). בנוסף, תכנית לשכ' וואדי אל פש שאושרה לאחרונה, מציעה גריעה נוספת מכתם התמ"מ, בהיקף ש לכ- 0.9% ובסה"כ כוללים חריגה בהיקף של כ- 5% מעבר לכתם הפיתוח. על כן לא ניתן יותר לחרוג מהוראות של תמ"מ 6 בנושא של הרחבת תחום הפיתוח ביישוב דאלית אל כרמל. 
4. רוב הקרקעות בתחום התכנית הינן בבעלות פרטית (אחוז קטן בבעלות מדינה)  על כן אחוזי המימוש הצפויים בטווח המידי הינם נמוכים. הקיבולת של התכנית תמומש בהדרגתיות ע"י בניה רב דורית לבני המשפחה ותופעה זו נלקחה בחשבון בעת קביעת ההקצאות לצרכי ציבור.
5.התכנית פורסמה להפקדה ברשומות בתאריך 9/3/2016 בילקוט פרסומים 7225, בעיתונות בתאריך 13/3/2016, על גבי שילוט בתחום התכנית ביום 13/3/2016.
6. במהלך תקופת ההפקדה הוגשו 213 כתבי התנגדויות, בחלקן על ידי פרטיים ובחלקם על ידי עו"ד באי כוחם של משפחות המתנגדים. תקופת ההפקדה הסתיימה ביום 13.05.16.
7. התכנית נבדקה על ידי מנהל התכנון בהתאם לסעיף 109 לחוק ונקבעה כלא טעונה אישור השר. לא התקבלו הערות.
8. ב-29/7/2016-27/7/2016 התקיימו בוועדה מחוזית דיונים פומביים לשמיעת התנגדויות. לאחר שמיעת התנגדויות קיבלה הוועדה המחוזית החלטת ביניים, שעיקרה בקשת הסברים מהרשות המקומית בעניין הקו הכחול, מענה לשטחי הציבור הנדרשים, התייחסות לקביעת מתחמי איחוד וחלוקה, שיקולים לעניין מערכת הדרכים ונושאים פרטניים נוספים.
9. במענה לסוגיות שהעלתה הוועדה הגישה הרשות המקומית ללשכת התכנון ביום 6.2.2017 (כחצי שנה לאחר שמיעת ההתנגדויות) מסמך הכולל התייחסות לסוגיות השונות וכן תקנון ותשריט חדשים (להלן – "תשריט השינויים שהציעה הרשות המקומית"). 
10. לאחר קבלת התשריט הנ"ל נערכה התייעצות בלשכת התכנון עם יועמ"ש הוועדה המחוזית, יועץ התנועה של הוועדה ועם שמאי הוועדה המחוזית, בעקבותיהן גובשה המלצת לשכת התכנון לוועדת ההתנגדויות בעניין הסוגיות העקרוניות:
10.1. ניתן לאמץ את עיקר מערכת הדרכים שהוצעה בתשריט השינויים של הרשות המקומית ואת צמצום קווי הבניין.
10.2.אין הצדקה תכנונית בצמצום שטחי הציבור ובמיקום המוצע של שטחי ציבור חלופיים, לפי תשריט השינויים שהציעה הרשות המקומית, באופן שאינו תואם לפרוגרמה וברובם אינם שטחי ציבור אפקטיביים.
10.3. לא ניתן לוותר על מכסת שטחי הציבור כפי שנקבעה בתכנית המופקדת.
10.4.נדרש לשמור על שוויוניות בהפרשות לצורכי ציבור בין החלקות הכלולות בתכנית ובתוך החלקות עצמן. 
10.5. אין אפשרות לחרוג מכתם התמ"מ 6 מאחר ושטח תכניות קודמות יחד עם היקף השטח המוצע בתשריט המופקד של תכנית זו כוללים את היקף החריגה המקסימאלי של כ-5% מעבר לכתם הפיתוח של התמ"מ.  
משכך, גובשו בלשכת התכנון שלוש חלופות לקידום התכנית הכוללות איחוד וחלוקה. להלן שלוש החלופות:

1.חלופה ראשונה - עריכת התכנית בגבולות התכנית המופקדת, כתכנית הכוללת במסגרתה איחוד וחלוקה ללא הסכמה, אשר מכוחה ניתן יהיה להוציא היתרי בניה. התכנית תכלול במסגרתה סימון מתחמים לאיחוד וחלוקה וכן טבלאות איזון לגבי כל אחד מן המתחמים. תתאפשר גמישות לשנוי גבולות המתחמים בתנאי שיישמר היקף השטחים לצורכי ציבור בכל מתחם, ובתנאי שיישמר איזון בהפרשות לצורכי ציבור בין חלקות המקור הכלולות במתחם.
2.חלופה שניה- עריכת התכנית בגבולות התכנית המופקדת, הכוללת במסגרתה מספר מתחמים לתכנון מפורט. בחלופה זו הוצאת היתרי בניה תהיה כפופה לאישור תכניות מפורטות הכוללות איחוד וחלוקה בכל אחד מן המתחמים. תתאפשר גמישות  לשנוי גבולות המתחמים בתנאי שיישמר היקף השטחים לצורכי ציבור בכל מתחם, ובתנאי שיישמר איזון בהפרשות לצורכי ציבור בין חלקות המקור הכלולות במתחם. 
3.חלופה משולבת - עריכת התכנית בגבולות התכנית המופקדת ושילוב בין התשריט המופקד לבין תשריט השינויים שהציעה הרשות המקומית. מכוחה לא יהיה ניתן להוציא היתר בניה אלא לאחר אישור תכניות מפורטות לאיחוד וחלוקה, או לאחר רישום חלוקה מוסכמת בין הבעלים בכל מתחם, בהתייחס לעקרונות שלהלן: 
3.4. יצירת מתחמים לאיחוד וחלוקה, בכלל זה מתחמים נפרדים בשלמות לשטחים מאושרים בתכניות קודמות.  
3.5.הטמעת שטחי הציבור שהוצעו בתכנית המופקדת. יצוין בהקשר זה כי עם קבלת התווית מערכת הדרכים שהוצעה על ידי הרשות המקומית לא היה ניתן להטמיע חלק משטחי הציבור שבתשריט המופקד במלואם, ועל כן נלקחו בחשבון גם חלק משטחי הציבור שהוצעו במסגרת תשריט השינויים שהציעה הרשות המקומית.
3.6.הטמעת מערכת הדרכים המוצעת בתשריט השינויים שהציעה הרשות המקומית וצמצום קווי הבניין לכל הדרכים מ- 5 מ' ל- 3 מ'.
11. ב-15/5/2017 קיימה וועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית דיון פנימי במהלכו הוצגו בפני הוועדה מסמך ההתייחסות מאת הרשות המקומית דאלית אל כרמל, וכן: תשריט המצב המאושר, התשריט המופקד, תשריט השינויים שהציעה הרשות המקומית ותשריט החלופה המשולבת שנערכה על ידי לשכת התכנון.
12. לאחר הצגת החלופות הנ"ל קיימה הוועדה התייעצות עם יועמ"ש הוועדה ועם שמאי הוועדה במהלכה הוצגו כל אחת מן החלופות ונבחרה החלופה המשולבת כחלופה המועדפת בכפוף לנקיטת הליכים המתחייבים בסעיף 106 ב' בחוק התכנון והבנייה.
13.בהחלטתה הוועדה הדגישה כי  מטרת השינוי היא מניעת מצב בו מי שבנה שלא כדין יוכל לקבל היתר בניה ואילו ההפקעות יהיו על חשבון אלה שלא בנו ומצד שני, מניעת מצב בו נעשית בניה בשטחים שיועדו לצרכי ציבור, בשל חלוקות פנימיות שלא נרשמו וייעוד שטחים אלה להפקעה.

14.הליך פרסום לשינוי התכנית לפי סעיף 106 ב' בחוק כלל משלוח החלטה בצירוף תשריט החלופה המשולבת  לכל המתנגדים לתכנית, פרסום באינטרנט באתרים שלהלן: באתרי הרשות המקומית והמועצה המקומית באינטרנט, באתר הוועדה המחוזית, באתרי החדשות  המקומיים הבולטים, כמו כן נעשה פרסום בעתון בהתאם לסעיף 1א' לחוק.  ונתלו מודעות במשרדי הועדה המקומית, במשרדי הרשויות המקומיות 
15.הוועדה קבעה שאת ההשגות לשינויים הנ"ל ניתן יהיה להגיש תוך 30 יום מיום פרסום ההודעה האחרונה, בהתאם למפורט לעיל, לפי סעיף 106 ב' לחוק.
16. בהתאם להחלטת וועדה מ-15/5/2017 בוצעו פרסומים הבאים:
16.1. פרסום באתרי אינטרנט: ב-30/5/2017 באתר האינטרנט של המועצה המקומית, ב-1/6/2017 באתר האינטרנט של הוועדה המקומית, ב-6/6/2017 באתר חדשות כל אלנאס.
16.2.פרסום בעיתונות: ב-26/5/2017 בעיתון כל-אלערב, ב-28/5/2017 בעיתון מעריב, ב- 29/5/2017 בעיתון חדשות חיפה, ב-2/6/2017 בעיתון זמן צפון.
16.3.תליית מודעות: 30/5/2017 משרדי הוועדה המקומית, 30/5/2017 משרדי המועצה המקומית.
17.התנגדויות למסמכי התכנית המעודכנים הכוללים את השינויים כאמור לעיל, הוגשו על ידי בעלי הקרקע בתחום התכנית במשך 30 יום ועד ליום 6/7/2017. במהלך התקופה הוגשו 74 כתבי התנגדויות לתכנית לפי סעיף 106 ב' לחוק.

החלטה: לאחר שכל המתנגדים השמיעו את התנגדויותיהם בפני הוועדה במסגרת שני דיונים של ועדת המשנה להתנגדויות:
1. דיון בהתנגדויות לתכנית לפי סעיף 100 בחוק, מיום 29.7.2016-27/7/2016. 
2. דיון בהתנגדויות שהתקבלו לתכנית לפי סעיף 106 ב' בחוק, מיום 31.7.2017.

ב- 16.8.2017 קיימה הוועדה דיון פנימי בתכנית ומפאת מורכבות הנושאים שעלו במהלך דיוני ההתנגדויות, הוועדה התלבטה במספר סוגיות עקרוניות, וסיכמה את מתווה ההחלטה לאישור התכנית כלהלן:

1.    שמירה על הפיזור התכנוני של שטחי הציבור בתכנית כפי שהופקדה ללא התחשבות בחלוקות פנימיות.
2.    מערך הדרכים בתכנית והקו הכחול, יהיו לפי העותק שפורסם לפי סעיף 106 ב'. 
3.    הוצאת היתרי בניה הן למבנים הקיימים והן למבנים חדשים בתחום התכנית, תהיה כפופה לעמידה בדרישות החלטת הוועדה מיום 15.5.2017. 
4.    במסגרת אישור תכנות הכוללות איחוד וחלוקה מתוקף תכנית זו, יושג איזון פנימי בחלקות ואלו שבנו מבנים קיימים בתחום התכנית יפצו את אלו שלא בנו. לצורך האיזון, המבנים הקיימים ייכנסו לאיחוד וחלוקה במצב הנכנס ביעוד כאזור חקלאי - יעוד שקדם לתכנית זו.

התכנית, בטווח הקצר, תאפשר את הסדרת המתחם הקיים והשירותים הנדרשים עבורו, ותאפשר הוצאת היתרי בניה למבנים הקיימים, ובטווח הארוך תאפשר את פיתוח השכונה. לפיכך, הוועדה מחליטה לחזור על החלטתה מ-15/5/2017 ולקבוע כי התכנית הנה תכנית מתארית הכוללת במסגרתה מתחמים לאיחוד וחלוקה.
לא ניתן יהיה להוציא היתרי בניה מכוח התכנית ללא אישור תכנית מפורטת הכוללת הפרשות קרקע לצורכי ציבור ודרכים בהתאם לשיעור שנקבע בכל מתחם או לאחר רישום חלוקה מוסכמת בין הבעלים בכל מתחם.

ניתן יהיה לשנות את גבולות מתחמי האיחוד וחלוקה בתנאי שנשמר היקף השטחים לצרכי ציבור במתחם, ובתנאי שנשמר איזון בהפרשות לצרכי ציבור בין חלקות המקור וחלקי חלקות המקור הכלולות במתחם.

כמו כן, ניתן יהיה לחלק את המתחמים לתתי- מתחמי משנה בתנאי שנשמר אחוז שיעור הפקעה היחסי של כלל המתחם ותוך שמירה על רציפות דרכים ושלמות של שטחי הציבור.
5. הוועדה סבורה כי ניתן להחיל את תקנה 157א.(ח)  ולהמליץ לשר האוצר לפרסם צו לחיבור חשמל על תכנית זו למבנים  התואמים את התכנית שהוחלט לאשרה, גם טרם אישור התכנית ובהתאם לתנאים אותם יקבע השר וקביעת הערבויות המתאימות בהתאם למתווה שאישר השר. 

לאור האמור, הוועדה מחליטה להמליץ לשר האוצר לפעול על פי המתווה של חיבורי חשמל מחודש יולי 2014 ותיקון המתווה משנת 2015 ובהתאם להחלטתה לפי סעיף 106 ב' המאפשר חיבורי חשמל למבנים קיימים בתחום יעוד המגורים בלבד וזאת עד לאישור התכנית. הוועדה פונה לרשות המקומית דאלית אל כרמל ולוועדה המקומית רכס הכרמל למלא את התנאים לאישור התכנית בדחיפות.

יצוין כי על פי המתווה לחיבורי חשמל שהוחל ביולי 2014 (המתווה הכללי), אחד התנאים להגשת בקשה לחיבור לפי הצו הוא התחייבות בכתב של המבקש להגיש בקשה להיתר בניה תוך שלושה חודשים לאחר אישור התכנית ולהוציא את ההיתר ככל שהדבר תלוי בו תוך שישה חודשים מיום אישור התכנית.

לאור כל האמור לעיל, הוועדה מחליטה לקבל את חלקן של ההתנגדויות, ולאשר את התכנית בכפוף לתיקון מסמכי התכנית כמפורט להלן, ובתנאים טכניים של לשכת התכנון.

א.תיקונים במסמכי התכנית:
1. שינויים בתשריט המוצע שעליהם הוחלט במסגרת הדיון לפי סעיף 106 ב' לחוק:
1.1. הטמעת מתחמים לאיחוד וחלוקה בהתאם לתשריט אשר פורסם בהליך של 106 ב'.
1.2. סימון כל יעודי הקרקע בהתאם לתשריט אשר פורסם בהליך 106 ב' למעט שינוי נקודתי אחד בחלקה 5 בגוש 11520 - לתקן נקודתית את סימון יעוד הקרקע בתשריט בהתאם לתכנית ענ/במ/130. 
1.3.    בכל מסמכי התכנית יש להטמיע את מערכת הדרכים המוצעת בהתאם לתשריט  שנדון בפני הוועדה במסגרת ההליך לפי סעיף 106 ב' וצמצום קווי הבניין לכל הדרכים מ- 5 מ' ל- 3 מ'.

2.    הערות לתקנון:
2.1.    יוספו סעיפים בעניין איחוד וחלוקה בתאום עם לשכת התכנון ויועמ"ש הוועדה המחוזית.
2.2.    בהוראות התכנית בסעיף 6.15 ס"ק 1 תוסף הערה: "...תוגש תכנית לאיחוד וחלוקה או תשריט חלוקה בהסכמת כל הבעלים במתחם, הכוללת תכנית בינוי מנחה, וכוללת העברת השטחים המיועדים לצרכי ציבור על שם הרשות המקומית בהפקעה או בדרך אחרת על פי דין'".
כמו כן באותו סעיף תוסף הוראה לתכנית המאפשרת הפקעת שטחים הנדרשים לצורך דרכים וביצוע הדרכים, טרם אישור תכניות מפורטות, כאשר בעלי הקרקע יוכלו לבחור בין פיצוי בכסף או בהכללה בתכניות איחוד וחלוקה של המתחם אליו הוא שייך (בהתבסס על עקרונות הסדר דומה שנעשה בתכנית ק/427/ 1- ביאליק על הפארק, בשינויים וההתאמות לתכנית זו בתיאום עם יועמ"ש הועדה המחוזית). לאחר אישור התכנית תרשם הערה תכנונית לפי סעיף 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), תשע"ב-2011,על כל שטח התכנית, אשר ניתן יהיה למחוק אותה רק לאחר אישור תכניות איחוד וחלוקה ובהתאם לנוסח שיתואם עם יועמ"ש הועדה המחוזית.

2.3.    יימחק סעיף 4.10.2 ס"ק א' מהוראות התכנית.
2.4.    הוראות התכנית בעניין נגר עילי יתוקנו בהתאם לדרישות תמ"א 34/ב/4.
2.5.    הוועדה מציינת כי במסגרת תכניות מפורטות לאיחוד וחלוקה לא ניתן לשנות את מערכת הדרכים הראשית בשכונה – דרכים מס' 1, 2, 4, B4, A6, B1. מערכת הדרכים הנ"ל תופקע על ידי הרשות המקומית ותירשם על שמה. במסגרת תכניות למתחמי האיחוד וחלוקה נדרש יהיה לקחת בחשבון את ההפקעות שבוצעו למערכת הדרכים הנ"ל ובמסגרת טבלאות האיזון למתחם, נדרש יהיה לפצות את בעלי המקרקעין בתחום המתחם בהתאם להיקף ההפקעות.
2.6.    הוועדה סבורה שיש לאפשר גמישות לרשות המקומית ולא להגביל את השימושים  הציבורים השכונתיים.  בסעיף  4.3.1 תוסף הערה שניתן לממש שימושים לפעילות תרבות, חינוך, משרדי עירייה ורשויות, מוסדות קהילה, שירותי חירום, מתקני תשתית הנדרשים לצרכי השכונה והישוב ושירותי דת. 
2.7.    יימחק סעיף 4.10.2 ס"ק א' מהוראות התכנית מאחר שניתן להסדיר נושא זה במסגרת הנחיות מרחביות.
2.8.    בסעיף 4.6.2 א' יובהר בהוראות התכנית, כי ההתייחסות בסעיף זה הנה לדרכים ציבוריות הכלולות בתשריט.
2.9.    להוראות התכנית תוסף הוראה לפיה, במסגרת תכניות שיאושרו בהליך האיחוד וחלוקה מתוקף תכנית זו, יושג איזון פנימי בחלקות ואלו שבנו מבנים קיימים בתחום התכנית לא יזכו בכל יתרון על פני מי שלא בנה. לצורך האיזון, בכל תכנית איחוד וחלוקה, ערכן של החלקות יהיה בהתאם לערכן טרם אישור תכנית זו.
2.10.    להוראות התכנית תוסף הוראה לפיה, ניתן יהיה לשנות את גבולות מתחמי האיחוד וחלוקה בתנאי שנשמר היקף השטחים לצרכי ציבור במתחם, ובתנאי שנשמר איזון בהפרשות לצרכי ציבור בין חלקות המקור וחלקי חלקות המקור הכלולות במתחם.
2.11.    בתכנית מפורטת, לצורך הכללת חלקות בשלמות בתחום מתחמי איחוד וחלוקה, תהיה אפשרות לכלול בתכניות המפורטות לאיחוד וחלוקה את יתרת שטח החלקות אשר אינה כלולה בתחום תכנית זו, ובתנאי שיתרת שטח החלקות שנוספו למתחם הנן כלולות ביעודי קרקע המיועדים לבניה בתחום תכניות מאושרות, וכן שאין בצירופן כדי להשפיע  על חלוקת הזכויות בהיבט השמאי, או לפגוע במי מבעלי הזכויות במתחם והן נכלולות רק לצורך שבהיבט התכנוני, ניתן יהיה לשלבן בתכנון המפורט.
3.    תיקונים טכניים של לשכת התכנון.

ב.    החלטת הוועדה בעניין טענות עקרוניות של המתנגדים:
חלק גדול מטענות המתנגדים, הינן טענות זהות, אשר חזרו על עצמן. משכך, הוועדה מצאה לנכון להשיב תחילה בצורה כללית לטענות החוזרות ולאחר מכן להתייחס לטענות פרטניות, ככל שיש בכך צורך.
1.    טענות בעניין האיחוד וחלוקה במקרקעין
במהלך הדיון לשמיעת ההתנגדויות לפי סעיף 100 בחוק, נטענו טענות רבות בעניין חוסר איזון בהפרשות לצרכי ציבור ודרכים, בתחום חלקות המקור ואי התאמה לחלוקות פנימיות בין בעלי המקרקעין, וכן טענות כי משטחם של בעלי קרקע שבנו מבנים שלא כחוק, לא מפקיעים קרקע לצרכי ציבור בעוד שמשטחם של בעלי קרקע שהמתינו להשלמת ההליך החוקי לאישור שינוי היעוד, מופקעים שטחים בהיקף נרחב לצרכי ציבור ודרכים.
מאידך, במסגרת טענות המתנגדים בהליך לפי סעיף 106 ב' נטענו טענות נגדיות מצד בעלי קרקע שחלקותיהם נכללו במסגרת האיחוד וחלוקה, כי הוועדה אינה לוקחת בחשבון ולא מכירה בחלוקות הפנימיות בין בעלי הקרקע. עמדת המתנגדים כי חלוקות המשנה בחלקות המקור מהוות תחליף לאיחוד וחלוקה.
תשובת הוועדה לטענה: לדעת הוועדה במסגרת התכנון לתוספת שטחי פיתוח בהיקפים גדולים כפי שמוצע בתכנית, נדרשת גם תוספת של שטחי ציבור ומערכת דרכים לרווחת הציבור. הוועדה הביאה בחשבון מחד כי מדובר בשטחים בבעלות פרטית ומאידך את הצורך להפריש שטחי ציבור באופן מאוזן. הועדה לקחה בחשבון כי מדובר בתכנית שמסדירה בניה קיימת ובאותה עת, יש לשמור על הצדק החלוקתי ולא לקפח דווקא את אלה אשר לא בנו טרם אישור התכנית.
מאחר ותוספת שטחי ציבור ודרכים בתחום חלקות מקור תביא בהכרח לחוסר איזון פנימי בתוך החלקות ובין החלקות עצמן ולחוסר צדק חלוקתי, הגיעה הוועדה למסקנה כי באמצעות איחוד וחלוקה, או במסגרת תשריט חלוקה מוסכם בין הבעלים, יושג צדק חלוקתי ואיזון בהפרשות לצרכי ציבור בין בעלי הקרקע.

התכנית הנה תכנית מתארית הכוללת במסגרתה מתחמים לאיחוד וחלוקה. לא ניתן להוציא היתר בניה מכוח התכנית ללא אישור תכנית מפורטת הכוללת הפרשות קרקע לצורכי ציבור ודרכים בהתאם לשיעור שנקבע בכל מתחם או לאחר רישום חלוקה מוסכמת בין הבעלים בכל מתחם.
במסגרת תכניות שיאושרו בהליך האיחוד וחלוקה מתוקף תכנית זו, יושג איזון פנימי בחלקות ואלו שבנו מבנים קיימים בתחום התכנית לא יזכו בכל יתרון על פני מי שלא בנה. לצורך האיזון, בכל תכנית איחוד וחלוקה, ערכן של החלקות יהיה בהתאם לערכן טרם אישור תכנית זו.
ניתן יהיה לשנות את גבולות מתחמי האיחוד וחלוקה בתנאי שנשמר היקף השטחים לצרכי ציבור במתחם, ובתנאי שנשמר איזון בהפרשות לצרכי ציבור בין חלקות המקור וחלקי חלקות המקור הכלולות במתחם.

כמו כן, ניתן יהיה לחלק את המתחמים לתתי- מתחמי משנה בתנאי שנשמר אחוז שיעור הפקעה היחסי של כלל המתחם ותוך שמירה על רציפות דרכים ושלמות של שטחי הציבור.

בהתייחס לטענה שגבול מתחמים חוצה חלקות ומבוקש להכליל חלקה בשלמותה במתחם. משיבה הועדה כי התכנית מאפשרת גמישות בגבולות המתחמים, גם לצורך הכללת חלקות שלמות, בכפוף לשמירת האיזון בין המתחמים, כמפורט לעיל.

בתכנית מפורטת, לצורך הכללת חלקות בשלמות בתחום מתחמי איחוד וחלוקה, תהיה אפשרות לכלול בתכניות המפורטות לאיחוד וחלוקה את יתרת שטח החלקות אשר אינה כלולה בתחום תכנית זו, ובתנאי שיתרת שטח החלקות שנוספו למתחם הנן כלולות ביעודי קרקע המיועדים לבניה בתחום תכניות מאושרות, וכן שאין בצירופן כדי להשפיע  על חלוקת הזכויות בהיבט השמאי, או לפגוע במי מבעלי הזכויות במתחם והן נכלולות רק לצורך שבהיבט התכנוני, ניתן יהיה לשלבן בתכנון המפורט.

2.    טענות בעניין חלוקה פנימית בין הבעלים בחלקה 
הוועדה אינה מתייחסת לחלוקות קנייניות פנימיות בין בעלי המקרקעין בתחום חלקות המקור, מאחר ומדובר בחלקות במושע, בבעלות משותפת למספר בעלים בכל חלקת מקור. חלוקות פנימיות אלו אינן כוללות הפרשות לצרכי ציבור ומשכך, לא מתאפשר להוציא היתרי בניה אלא לאחר ביצוע חלוקה של חלקות המקור באופן שיכלול את ההפרשות לשטחי הציבור והדרכים, זאת במטרה להשיג שוויון בחלוקת הנטל ולאזן את ההפרשות לצורכי ציבור באופן יחסי ושוויוני בין כל בעלי הקרקע בחלקה. חלוקה זו יכולה להיעשות בהסכמה, או בתכנית איחוד וחלוקה. 
3.    התנגדות למערכת הדרכים

הוועדה מחליטה לקבל חלקית את ההתנגדויות כלהלן:
3.1.    הוועדה מחליטה לקבל את כל ההתנגדויות בדבר הקטנת קווי הבניין מ-5 מ' מגבול הדרך ל-3 מ' מגבול הדרך. 
3.2.    בעניין התווית מערכת הדרכים –  הוועדה מאמצת את מערכת הדרכים כפי שהוצגה בתשריט שפורסם לפי סעיף 106 ב' בחוק, ככל שההתנגדות נוגעת לתוואי ורוחב מערכת הדרכים בתחום התכנית.
3.3.    בעניין הישענות על דרך מנדטורית – תשובת הועדה: הועדה דוחה את הטענה. במקומות בהן ניתן היה להישען על דרכים מנדטוריות, הדבר נעשה כבר בפרסום שנעשה בהתאם לסעיף 106ב', למעט במקומות בהן הדרכים המנדטוריות אינן מספיקות, או אינן מתאימות להרחבה, בהתאם לצרכי התכנית ולכן לא ניתן היה להתבסס עליהן.
3.4.    ביחס לטענות בעניין הפגיעה במי שהקרקע אשר בבעלותו מיועדת להפקעה - הוועדה דוחה את ההתנגדות שהוגשו במסגרת הליך ההתנגדויות ולפי סעיף 106 ב' לחוק, ומציינת כי מאחר ונקבעו מתחמי איחוד וחלוקה, כל השינויים שהתבקשו בהתוויית הדרכים, נדרש שיהיו במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה, במטרה להשיג איזון בין בעלי הקרקע בהפרשות לדרכים. עוד מציינת הוועדה שמכיוון שהחלקות הינן במושעא, כל החלוקות הפנימיות, אשר אינן רשומות, אינן רלוונטיות, כמפורט לעיל.
3.5.    הוועדה מציינת כי במסגרת תכניות מפורטות לאיחוד וחלוקה לא ניתן לשנות את מערכת הדרכים הראשית בשכונה – דרכים מס' 1, 2, 4, B4, A6, B1. מערכת הדרכים הנ"ל תופקע על ידי הרשות המקומית ותירשם על שמה. במסגרת תכניות למתחמי האיחוד וחלוקה נדרש יהיה לקחת בחשבון את ההפקעות שבוצעו למערכת הדרכים הנ"ל ובמסגרת טבלאות האיזון למתחם, נדרש יהיה לפצות את בעלי המקרקעין בתחום המתחם בהתאם להיקף ההפקעות.
4.    תשובה לטענות בעניין  הפקעה לשטחי ציבור
4.1.    ראשית, יצוין כי, למעשה ההתנגדויות בעניין זה התקבלו באופן חלקי, מאחר ומדובר בתכנית מתארית הכוללת הוראות להכנת תכניות לאיחוד וחלוקה, התכנית נשוא הדיון אינה קובעת את מיקומם של שטחי הציבור ומערך הדרכים הפנימיות בחלקות. משכך, נדרש לאחר אישור התכנית להגיש לכל מתחם שסומן בתכנית, תכנית מפורטת, במסגרתה ייקבע מיקום שטחי הציבור ומערך הדרכים מבלי לשנות את היקף ייעודי הקרקע, וכן ייכללו במסגרתה טבלאות איזון וישמר האיזון בין בעלי קרקע אשר החלקות שבבעלותם נכללות בהפרשות לצרכי ציבור ודרכים.
ההפרשה לצרכי ציבור אשר חושבה בתכנית לקחה בחשבון אחוזי מימוש צפויים נמוכים יחסית, בהתאם לקצב מימוש מתון, בהיקף נמוך יחסית לצרכי ציבור בשיעור של כ-30%.

יצוין כי שיעור ההפחתה הפרוגרמתית לקביעת היקף שטחי הציבור הנדרשים התייחס לעובדה שמדובר, בין היתר, בישוב מיוחד לפי תמ"א 35 ובאשכול סוציו-אקונומי נמוך, בהסדרת בנייה קיימת, ובתוספת יחידות מגורים לטווח של שנים רבות, המיועדות לדורות הבאים בקרקע פרטית. 
4.2.    הוועדה קיבלה חלקית את התנגדויות לפי הסעיף 100 וכמענה לטענות לאי צדק בהפרשות לצרכי ציבור פרסמה את התשריט בהליך של 106 ב' אשר כלל בתוכו מתחמים לאיחוד וחלוקה. 

4.3.    הוועדה דוחה את כל ההתנגדויות שהוגשו במסגרת הליך ההתנגדויות לפי סעיף 106 ב' לחוק, ומציינת כי מאחר ונקבעו מתחמי איחוד וחלוקה, כל השינויים שהתבקשו בפריסת שטחי הציבור נדרש שיהיו במסגרת תכנית לאיחוד וחלוקה, במטרה להשגת איזון בין בעלי הקרקע בהפרשות לטובת שטחי הציבור.
4.4.    לדעת הוועדה, ההפרשות לצרכי ציבור שהופרשו משטח החלקות הנן מידתיות ולתכלית ראויה. התכנית המוצעת לוותה בפרוגרמה לצרכי ציבור אשר במסגרתה נקבע היקף ההפרשה הנדרשת, במטרה להשגת איזון, ככל הניתן, בין ההפרשות הנדרשות לצרכי ציבור לבין היקף הקרקע המיועדת לבניה למגורים. 
5.    דרישה לצירוף שטח נוסף לתחום התכנית
5.1.    מכוח סעיף 5.1.2 ס"ק 3 בתמ"מ 6 נקבע:

"סך כל השטחים להרחבת אזור פיתוח עירוני לא יעלו על 5% מהשטח המסומן בתשריט כאזור פיתוח עירוני לאותו ישוב".
בתכנית הנדונה מדובר בחריגה מכתם הפיתוח של תמ"מ 6 בהיקף של  כ-320 דונם (כ-4.6% מעבר לכתם הפיתוח). בנוסף, תכנית לשכ' וואדי אל פש שאושרה לאחרונה, מציעה גריעה נוספת מכתם התמ"מ, ובסה"כ כוללים חריגה בהיקף של כ- 5% מעבר לכתם הפיתוח. על כן לא ניתן יותר לחרוג מהוראות של תמ"מ 6 בנושא של הרחבת תחום הפיתוח ביישוב דאלית אל כרמל. התכנית אינה עונה להגדרה של "תכנית כוללת לישוב" בתמ"מ 6 ולכן לא ניתן להחיל את האפשרות לחריגה מעבר ל-5% כפי שאישרה הולנת"ע ואין הצדקה לחריגה נוספת בתכנית זו.

5.2.    הוועדה מציינת כי ניתן להוסיף שטחי פיתוח לתכנית הכלולים בתחום כתם הפיתוח של תמ"מ 6, ומשכך התקבלו מספר התנגדויות שהוגשו בדרום מערב התכנית שבהן מבוקשת לתוספת נקודתית של שטח פיתוח ושנדונו במסגרת שמיעת התנגדויות לפי סעיף 100.

6.    החלטה בעניין טענות פגיעה בלתי מידתית ולפגיעה בקניין - ראה תשובת הוועדה כאמור בפרק ב' בהחלטתה, בפרט בסעיפים 1-5
מטרת התכנית להסדיר את הבנייה הקיימת בשכונה ולספק עתודות לפיתוח למגורים בשכונה, אשר יעודה  הסטטוטורי כיום הינו ברובו חקלאי וללא תכנון מפורט ועל כן אינה גורמת לאבדן השקעות שבוצעו לצרכי בניה ופיתוח השטח.
יצוין כי התכנית הנה תכנית משביחה, בהיותה מייעדת קרקע חקלאית לייעודי מגורים, מסחר לאורך ציר ראשי, ומסדירה את רוב הבנייה הבלתי חוקית במסגרתה.
יצוין כי מערכת הדרכים המוצעת אינה מורידה את ערך הקרקע אלא להיפך, משביחה, בהיותה מייעדת בנייה לאורך צירי הדרכים הראשיים בשכונה, ובצמוד למערכת הדרכים מציעה פיתוח אזור מגורים.
בנוסף, שינוי הייעוד לפיתוח משביח את הקרקע בצורה משמעותית, בוודאי ביחס לכל השקעה שנעשתה במקרקעין. כמובן שככל שהמתנגדים סבורים כי התכנית הינה תכנית פוגעת, פתוחות בפניהם האפשרויות הקבועות בחוק לתבוע את נזקיהם הנטענים.
ביחס לטענה כי התכנית מהווה פגיעה ומטרד של רעש, עומסי תנועה והתקהלויות יצוין כי מטבע הדברים, מתן מענה לצרכי הישוב והגדלתו, מגבירים את היקף התנועה והרעש, אך זאת בד בבד עם שיפור התשתיות, העלאת ערך הקרקע, בשל הסדרת הפיתוח במקום ותוספת זכויות בניה. לדעת הוועדה, מימוש התכנית לא יהווה מטרד,  עומסי תנועה ורעש וזאת מאחר וקצב המימוש של השכונה בהתאם לקצב גידול האוכלוסייה הקיימת ולא צפויה הגירה אל תוך השכונה. 

7. טענה כי התכנית חד-צדדית ונערכה ללא שיתוף הציבור
על פי מידע שהתקבל טרם הפקדת התכנית, מאת מהנדסת הועדה המקומית ונציגי הישוב, התקיימו תיאומים עם בעלי קרקע ע"י ועדה ציבורית. לאור מידע זה ובקשת הרשות המקומית, הופקדה התכנית כתכנית ללא איחוד וחלוקה. מהיקף ההתנגדויות לתכנית, התברר שמידת ההסכמה לתכנית המופקדת הייתה מוגבלת וזו הייתה אחת הסיבות לקביעת מתחמי האיחוד וחלוקה, בהחלטת הועדה לפי סעיף 106 ב'. יחד עם זאת, הועדה מבהירה כי אין כל חובה בחוק לקיום הליך שיתוף ציבור וכי שיתוף הציבור בהתאם לחוק התכנון והבניה, נעשה בהליך ההתנגדויות וההליך לפי סעיף 106ב', אשר בהם נתנה האפשרות לכל בעלי העניין להביא את טענותיהם בפני הועדה.

8. טענה לאי העתקת קו המתח העליון - בחלק מההתנגדויות התבקש להוציא את קו המתח העליון מתחום התכנית ובתמורה, להגדיל את קו הכחול של התכנית ולהכניס לתחום התכנית שטחים נוספים ביעוד מגורים. חלק אחר של התנגדויות עסק בתחום המגבלות שתחת לקו המתח העליון וביקש להסיר את קו המתח העליון.
הוועדה מציינת כי מטרת התכנית אינה הסדרת המקרקעין שנמצאים בתחום קו מתח עליון. העתקת קו החשמל תבוצע רק לאחר אישור התכנית המפורטת שתקבע במסגרתה את מסדרון החשמל החלופי ולכן לא ניתן לכלול הוראות להעתקת קו המתח העליון במסגרת התכנית. 
כמו כן, הוועדה מציינת כי אין כל הצדקה תכנונית לנתק את הרצף התכנוני הכולל גם מערך דרכים שטחי ציבור ולייצר חייץ לא מתוכנן במרכז התכנית החוצה את התכנית מצפון לדרום.
9. התנגדות להוראות התכנית ולמסמכים
9.1.    טענה לסעיף 6.15 לסעיף קטן 1  בהוראות התכנית: 
"בהיתר הראשון שיוגש בכל חלקת מקור מתוך החלקות בתא שטח נתון תוגש תכנית בינוי המחלקת את המגרשים לבניה כולל דרכי גישה והסדרת תשתיות למיניהם ותכנון פתוח. נספח הבינוי יערך ע"פ הוראות התכנית. תנאי להיתר בניה ראשון בתחום חלקה הינו הצגת תכנית בינוי הכוללת אפשרות למימוש כל זכויות הבניה באותה חלקה" 

טענת המתנגדים היא כי הוראות התכנית מעבירים את נטל הכנת תכניות חלוקה על הפרט ועל בעל הזכויות הראשון אשר מכין היתר בניה בכל חלקת מקור. לדעת המתנגד יש לציין בהוראות התכנית שהוועדה המקומית צריכה להיות אחראית להכנת תשריטי חלוקה ובינוי לכל חלקת מקור ולצרף טבלאות איזון לכל תשריט חלוקה במידה והחלוקה ללא הסכמת הבעלים. 

החלטה: הוועדה דוחה את ההתנגדות. בהוראות התכנית בסעיף 6.15 ס"ק 1 תוסף הערה: "...תוגש תכנית לאיחוד וחלוקה או תשריט חלוקה בהסכמת כל הבעלים במתחם, הכוללת תכנית בינוי מנחה וכוללת העברת השטחים המיועדים לצרכי ציבור על שם הרשות המקומית בהפקעה או בדרך אחרת על פי דין'". 
יובהר כי התכנית אינה מעבירה את נטל הכנת תכניות איחוד וחלוקה על הפרט, הכנתן היא חלק מתפקידי הרשות המקומית והועדה המרחבית, אך גם לבעלים יש זכות להגיש תכניות גם בעצמם, ככל שהם חפצים בכך ובמיוחד במקרים בהם הבעלים כבר מימשו את הבנייה בחלקה. ככל שהועדה המקומית לא תפעל לקידום תכניות איחוד וחלוקה, למימוש התכנית, ניתן יהיה לפעול בעניין זה במידת הצורך ובהתאם לחוק התכנון והבניה.
9.2.    טענה בעניין סעיף 6.15 בהוראות התכנית - להתוויית דרכי גישה במסגרת תכנית בינוי וכתנאי להיתר בניה. האחריות על התווית הדרכים בין המגרשים בחלקות מקור לפי התוכנית מוטלת על בעלי קרקעות. הטענה היא שבהוראות התכנית אין הוראות לרוחב המינימלי של הדרכים המשולבות בין המגרשים ובין החלקות הסמוכות. לדעת המתנגד יש לבחון מחדש מערך הדרכים אשר ייתן מענה הולם לכל מגרשי וחלקות הבנייה.

החלטה: הוועדה לא מקבלת את ההתנגדות זאת מאחר ובמסגרת התכנית נכללת מערכת דרכים ציבורית המספקת נגישות לתחום חלקות המקור. האחריות להתוויית דרכי גישה וזכויות מעבר פנימיות בתחום חלקות המקור עצמן הנה באחריות בעלי הקרקע הפרטיים.
9.3. טענה שבהוראות התכנית אין כלים או מנגנונים להכנת תשריטי חלוקה ובינוי.

החלטה: הוועדה מקבלת את ההתנגדות – יש להטמיע מנגנון להכנת תכניות לאיחוד וחלוקה למתחמים השונים, כמפורט בשינויים שקבעה הועדה במסמכי התכניתבהחלטה זו .
9.4.    טענה לסעיף 4.1.2 ג' בעמוד 18 –התנאי להקמת קומת עמודים פוגע ביכולת הבניה של המתנגדים ומגבילה אותם.

החלטה: הוועדה דוחה את ההתנגדות- התכנית לא מחייבת הקמת קומת עמודים אלא מאפשרתהקמתה.
9.5.    טענה לסעיף 4.1 ז' בעמוד 19- טענה כי אין לאפשר העברת תשתיות רק תחת המגבלה שלא תהיה פגיעה בזכויות הבניה. 

החלטה: מדובר בתשתיות תת קרקעיות בלבד שלא אמורות לעבור בתחום הבנוי כפי שנקבע בסעיף 4.1 ז'"...ובלבד שאין בכך פגיעה בזכויות הבניה".
9.6.    טענה  לסעיף 4.1 ח' בעמוד 19 –טענה כנגד קו חשמל מתח עליון. לדעת המתנגד יש לפרסם תכנית פרטנית בעניין העתקת הקו. 
החלטה: התכנית לא מסדירה את המקרקעין שנמצאים בתחום קו מתח עליון. העתקת הקו החשמל תבוצע רק לאחר אישור התכנית המפורטת שתקבע במסגרתה את מסדרון החשמל החלופי ולכן לא ניתן לקבוע הערות להעתקת הקו בתכנית הנ"ל. ראה הרחבה בסעיף ב' 8.
9.7.  טענה לסעיף 4 בעמוד 19 מתקנים הנדסיים-טענה שיש לחשוף את כל המקומות שמיועדים לתחנות טרנספורמציה. 
החלטה: לדחות את ההתנגדות. כל תחנות הטרנספורמציה סומנו ביעוד מתקן הנדסי בתשריט ומפורטות בהוראות התכנית סעיף 3.1. בהוראות התכנית. 
9.8.טענה לסעיף 4.3.1 ב' בעמוד 19-טענה כי על יזם התכנית לפרסם את ייעודם של מבני ציבור. 
החלטה: הוועדה מקבלת חלקית את ההתנגדות –השימושים הציבוריים יתאמו לאופי השכונתי. הוועדה סבורה שיש לאפשר גמישות למועצה ולא להגביל את השימושים  הציבורים השכונתיים וכי ניתן לממש שימושים לפעילות תרבות, חינוך, משרדי עירייה ורשויות, מוסדות קהילה, שירותי חירום, מתקני תשתית הנדרשים לצרכי השכונה והישוב ושירותי דת. 
9.9.  טענה לסעיף 4.3.2 ב' בעמוד 20-טענה שעל המועצה המקומית לפרסם ללא כל שיהוי תכנית למבני ציבור. 
החלטה: הוועדה סבורה שיש לאפשר גמישות ואין טעם בהגשת תכניות בינוי כל עוד לא הוחלט איזה שימוש יהיה במגרש. 
9.10.    טענה לסעיף 4.6.2 א' טענה בדבר התניה שלא יינתן היתרי בניה מבלי שיובטח ביצוע סלילת הדרך המובילה אל הנכס, תגביל ותגרום נזק כלכלי ותכנוני למתנגדים.  
החלטה: הוועדה דוחה את ההתנגדות. ההתייחסות בסעיף זה הנה לדרכים ציבוריות הכלולות בתשריט.
9.11.    טענה לסעיף 4.9.2 ב' בעמוד 22 -טענה כי התנאי להפרדה בין הכניסה לשימוש מסחרי למגורים מגביל את השימוש במקרקעין. 
החלטה - הוועדה תומכת בעירוב שימושים בצירים המרכזיים אך יחד עם זאת הוועדה סבורה שיש לוודא שלא נגרם כל נזק למגורים כתוצאה מעירוב בין חניות למסחר ולמגורים שעלולות לגרום למטרד לדיירים. ועל כן יש להפריד את החניות לשימושים אלה. 
9.12.    טענה לסעיף 4.9.ה'  בעמוד 23- המגביל מסחר קמעונאי רק בשטחי המגורים הגובלים בצירים ראשיים שרוחבם לא יופחת מ- 13 מ' בתנאי שאין בעירוב השימושים פגיעה באיכות החיים של הדיירים וכי הובטחו תשתיות לרבות חניה ע"פ חוק. 
החלטה: הוועדה לא מקבלת את ההתנגדות – התכנית מאפשרת גמישות למיקום מסחר קימעונאי לאורך צירים ראשיים, על פי ייעודי הקרקע כפי שנקבעו לאור הפתרונות התחבורתיים לאורך דרכים אלה.  
9.13.    טענה לסעיף 4.10.2 א' בעמוד 23- טענה כי דרישת הסתרת דודי שמש הינה דרישה מוגזמת שאין לה כל אחיזה בעולם המציאות הכפרית. 
החלטה:הוועדה מקבלת חלקית את ההתנגדות, גם אם אינה מקבלת את הטענה. יימחק סעיף 4.10.2 ס"ק א' מהוראות התכנית מאחר שניתן להסדיר נושא זה במסגרת הנחיות מרחביות.
9.14.    טענה לסעיף 4.10.2 ו' בעמוד 24- טענה כנגד הקביעה שביעוד מגורים ותיירות היתרי בניה יוצאו בתנאי של התאמה לתקנים הפיזיים  של משרד התיירות ובאישור של משרד התיירות וכן עפ"י תכנית בינוי שתאושר ע"י הוועדה. 
החלטה:
הוועדה לא מקבלת את ההתנגדות. שימושי תיירות נדרשים לעמוד בתקנים של המשרד האחראי.
9.15.    טענה לסעיף 6.6  בעמוד 32-טענה שהגבלת מתן היתרי הבניה בהגשת תכנון מפורט של פיתוח השטח הכוללת נטיעות, פתרונות פינוי אשפה, חזית הרחוב שתוגדר ע"י קיר אבן, תאורה, שילוב חצרות תשתיות בקירות החזית, שילוט ותכנון צמחיה הינם דרישות מיותרות.  
החלטה:
הוועדה לא מקבלת את ההתנגדות. מדובר בהוראת בינוי כתנאי למתן היתר בניה.
9.16.    טענה לסעיף 6.8  בעמוד 33- טענה כי פינוי 20% מהשטח שיהיו חדיר מים יפגעו פגיעה קשה בהליכי התכנון ובשטח המוגבל שבבעלותם. 
החלטה:
הוועדה מקבלת את ההתנגדות– הוראות התכנית בעניין נגר עילי יתוקנו בהתאם לדרישות תמ"א 34/ב/4.

לעיון בדיווח קודם תכנית מפורטת שכונת אלואנסה לאחר תיקון מתחשבת במקורבים