איחוד וחלוקה בקרקע פרטית בישובים הערבים והדרוזים
דלית זילבר מנכ"לית מינהל התכנון מציגה דוח איחוד וחלוקה בקרקע פרטית במגזרי המעוטים, פרק הדיור בתכנית האסטרטגית לשנת 2040 ,אותה מוביל מינהל התכנון, הטמיע את יעדי הדיור לחברה הערבית, כפי שנקבעו בהחלטת ממשלה 2457.
מינהל התכנון פועל רבות לקידום התכנון ביישובי החברה הערבית, הדרוזית והצ'רקסית, זאת כחלק מתשתית תכנונית, ההכרחית לפיתוח הישובים בראיה ארוכת טווח. במסגרת זו יוזם ומוביל מינהל התכנון תכניות מתאר כוללות/כוללניות, לצד קידום סטטוטורי ואישור של תכניות מפורטות בהיקף נרחב.
במקביל, שורת החלטות ממשלה חשובות שהתקבלו בשנים האחרונות, אשר תכליתן פיתוח והעצמת הישובים הערביים, הדרוזיים והצ'רקסיים, האיצו את העשייה התכנונית בתחום, תוך מיקוד מאמץ בתכנון מפורט על קרקע בבעלות פרטית ביישובים אלה.
במסגרת זו, ומתוך תפיסה הדוגלת בתכנון מותאם למגוון אוכלוסיות, מינהל התכנון נרתם ללמוד, לקדם ולתת מענה תכנוני מיטבי ואיכותי לאוכלוסייה הערבית, הדרוזית והצ'רקסית, תוך התייחסות להיבטים החברתיים והקהילתיים המאפיינים אוכלוסייה זו ותרגומן לשפה תכנונית, המאפשרת מתן מענה הולם.
מסמך זה, המבוסס על הניסיון המצטבר בתחום, מציג תובנות וכלים יישומיים לתכנון בקרקע פרטית ביישובים הערביים, הדרוזיים והצ'רקסיים.
אני תקווה שהמסמך יתרום להגברת שיתוף הפעולה בין מקדמי התכניות, הרשויות המקומיות, הוועדות המקומיות והמחוזיות, והתושבים, ויגביר את המודעות לצורך בתכנון ישים המספק סביבת מגורים ראויה ואיכותית ביישובים אלה.
מאזן בעלויות הקרקע ביישובי החברה הערבית, הדרוזית והצ‘רקסית מאזן הקרקעות ביישובים הערביים והדרוזים מוטה בעלות פרטית, כאשר, בממוצע, כ-%80 ומעלה מהקרקע בישובים אלו היא קרקע בבעלות פרטית, הנמצאת בבעלות של חלק קטן יחסית מכלל אוכלוסיית היישוב. כלומר, חלק גדול מאוכלוסיית היישובים הללו אינו מחזיק בקרקע ונדרש למצוא עבורו פתרונות דיור.
האפשרות של תושבים אלו להמשיך ולהתגורר ביישוב מותנית בשוק נדלן מפותח, שיאפשר קניה ומכירה, או השכרה, של דירות בקרקע פרטית, דבר שקיים במספר ישובים מועט בחברה הערבית והדרוזית.
לחילופין, אפשרות זו מותנית בקיומו של היצע יחידות דיור בקרקע בבעלות מדינה, המיועדת לשיווק - משאב הקיים רק בחלק קטן מישובים אלה, ואשר בפועל נתקל בקשיי שיווק של מלוא הקיבולת התכנונית המאושרת.
ככל שקיימת קרקע בבעלות מדינה ביישובי החברה הערבית והדרוזית, היא מהווה משאב חשוב בשני היבטים עיקריים: הקצאת קרקע למגורים בכדי לענות על צרכי הדיור של מחוסרי פתרונות דיור.
סיוע במתן מענה פרוגרמתי לצרכי ציבור, כמו מבני ציבור ושטחים ציבוריים פתוחים, במקומות שבהם אלו נדרשים ברמה על שכונתית ומחייבים הקצאה בהיקף גדול על חשבון קרקע פרטית. האיזון הנכון בין שני היבטים אלה מייצר לעיתים דילמה ומתח מובנה בין הצורך לתוספת קרקע מדינה לצרכי ציבור, במקומות שבהם ההפרשה לטובת שטחי ציבור מקרקע פרטית לא נותנת מענה מיטבי, לבין הרצון לנצל את הקרקע שבבעלות המדינה לטובת מגורים לחסרי פתרונות דיור. ההיבטים השונים של איזון זה והשלכותיהם נבחנים לאורך התהליך התכנוני ויש להם משמעות, בין היתר, בכל הנוגע לניצול יעיל של משאב הקרקע וצפיפות הדיור הנגזרת מכך. לאור האמור, יש לתאם ציפיות מראש עם רשות מקרקעי ישראל, ולוודא את עמדתם בהתייחס לתכנית הספציפית שבה מדובר.
חשוב לומר, כי במקרים רבים זמינות הקרקע בבעלות המדינה, ככל שקיימת, אינה צמודת דופן ואינה רציפה לשטחים המיועדים לפיתוח. כתוצאה, יש מצבים בהם לא ניתן לקבל תוספת גדולה של שטחי פיתוח בקרקעות מדינה, ובמקרים אחרים נדרש למצוא פתרונות תכנוניים לשטחים הפרטיים, הכלואים בין הישוב לבין הקרקע שבבעלות המדינה, ובחינת שילובם בצורה מושכלת וקומפקטית שתייצר רצף עירוני/ישובי אחוד.
יש לציין כי מאגר קרקעות המדינה בישובים אלו מוגבל, והולך ומצטמצם, ובכל מקרה לא ניתן יהיה להישען עליו לאורך זמן.
רישום וחלוקת הקרקע בין הבעלים הבעלות הפרטית על הקרקע בחברה הערבית והדרוזית מבוססת היסטורית על המבנה המשפחתי–חמולתי, כאשר לרוב החלקה רשומה בפנקסי המקרקעין על שם ראש המשפחה המורחבת. מפת הבעלויות המורכבת נובעת, בין היתר, מאופן חלוקת הירושה בין בני ובנות המשפחה על פי ההלכה השרעית, או על פי הליך אזרחי, או בהתאם לצוואה. עובדה זו מייצרת מצבים מאתגרים כגון:
מקרים בהם רישום הבעלויות בחלקת המקור משקף לעיתים אנשים שכבר אינם בין החיים, לפעמים ללא צוו ירושה מוסדר, או עם מספר יורשים גדול מאד, ללא קשר לגודלה של החלקה.
כתוצאה מהאמור לעיל, ולעיתים גם כתוצאה מעסקאות שנעשו במהלך השנים, קיימים בחלקת המקור מחזיקים בקרקע שאינם רשומים בפנקסי המקרקעין, ואלו לא יוכלו להירשם במסגרת טבלאות האיזון וההקצאה. מגבלות אלו מעוררות גם סוגיות קנייניות, שמוסדות התכנון מתקשים להתמודד עמן.
מקרים בהם קיימת בנייה בהיתר, בהתאם לתכנית מאושרת החלה רק על חלק מחלקה, כאשר ההיתר ניתן על בסיס חתימת חלק/כל בעלי הזכויות על תשריט חלוקה שלא נרשם בפנקסי המקרקעין. במצב זה, כל בעלי הזכויות עדיין רשומים כבעלי הזכויות של כל החלקה בהתאם לחלקם במקרקעין, כאשר בעלי הזכויות שבנו בהיתר לא נגרעו מהמרשם, וזכותם הקניינית במושע נותרת גם ביתרת החלקה, שאיננה כלולה בתכנון המפורט המאושר. בשלב הכנת תכנית האיחוד וחלוקה החדשה ביתרת החלקה, קיים קושי לבצע בידול של בעלי הזכויות.
זאת מאחר ולא הושלם תהליך פירוק השותפות במקרקעין בהתאם לתכנית המאושרת, ולא נגרעו בעלי הזכויות שבנו ומימשו את זכויותיהם, והם נשארו כשותפים בזכויות )מושע( בחלקה בשלמותה.
