מצב האדמות בעוספיה ודליה ואיך הסתבכו הדברים

פורטל הכרמל שמלווה את נושא האדמות והתכנון מאז שקם ב2007, הכל התחיל בקדנציה של ד"ר רמזי חלבי שחתם על תכנית ג1209, החלפת שטחים באזור המערבי של הכפרים בתמורה הפשרת אדמות בצד המזרחי, אז קמה צעקה והתארגנות וכך נולדה סת חדרה בזראעה בעוספיה, שריף אבו רוכן דאז סירב לחתום על התכנית.

וגיה כיוף היום גם הוא מסרב לחתום על תכנית מתאר של עוספיה שיכולה לפגוע ולסגור את התכנון של הכפר למאות שנים.

בסוף 2007 קמה לה צעקה של תושבי הכרמל נגד תוכנית ג/120, אנשי דת, פוליטיקאים, אנשי ציבור התכנסו בבית העם בדליה לדון בסוגיית הפקעת האדמה בזראעה ואום אלשוקף ואלמקתלה דרומית לעוספיה, אז טענו כי שלטונות הפארק רוצים להעביר  ג' 1209 דונם לטובתם.

העמותה להגנה על האדמות בכרמל ביקשה שלא יהיה כול ויתור בתוכנית  ג' 1209 דונם שהם המחלוקת והעמותה והציבור לא מוכן לויתור אפילו על ס"מ אחד מהאדמה.

לתזכורת מערערים על עד/300 ו ג1209, תופיק זידאן אחד הפעילים המרכזיים שהיה דאז, הבין שיש משהו לא כשורה ויזם להקמת ועדה ציבורית כוללת, אז הוועדה העדיפה לעתור דרך ארגון עדאלה כדי להגן על זכויות האזרחים בעלי הקרקעות בכרמל.

הועדה טענה בזמנו שהעירייה הביאה הצעות מבלי לשאול את התושבים בעלי העניין, מחובת העירייה היתה לתכנן תכנון שמתאים לאזור ולמקום ולהילחם למען פתירת כל הבעיות הקיימות.

מי שהביא את התכנית ג1209 שהיא מקור כל הבעיות היום הייתה מועצת ד"ר רמזי חלבי. אז החל מאמץ משותף של בעלי האדמות בעוספיה עם הוועדה הציבורית והוועדה להגנה על האדמות, נגרעו מאדמות עוספיה ממעמד חקלאי למעמד פארק מעל 3800 דונם, אדמות שהיו בחלק המערבי לעוספיה בהגדרה חקלאית היום הם תחת ההגדרה פארק, במקביל אדמות במזרח הפכו לאדמות לבניה.

רקע לשתי ההחלטות שהתקבלו בעניין עד/ 300 ו ג/ 1209

שופט ביהמ''ש המחוזי בחיפה רון שפירא דחה העתירות אשר הוגשו  ע"י העמותה להגנה על האדמות בדלית אל כרמל ובעלי האדמות נגד הכוונה להפקיע 4132 דונם, במסגרת תוכנית ג/1209 הר שוקף כדי להעבירם לרשות שמורת הטבע. 

הדרוזים עתרו נגד החלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שאישרה תכנית המתאר המקומית ג 1209 להקמת גן לאומי ויער הר שוקף, אותה יזמו הרשות לשמירת הטבע והגנים הלאומיים וקרן קיימת לישראל.

התכנית הנ"ל הופקדה בשנת 2002 והיא כוללת הר שוקף, בקעת אלון ונחל בוסתן.

העותרים, תושבי דאלית אל כרמל ועוספיה, שהם בעלי האדמות בהן נטועים עצי זית או שהאדמות מעובדות על ידם, ביקשו לבטל את החלטת ועדת המשנה לעררים או להוציא מגבולות התוכנית את כלל הקרקעות המיועדות לחקלאות או להוציא את חלקותיהם מגבולות התוכנית.

השופט שפירא דחה את העתירה בטענה שלאחר שנשמעו כל ההתנגדויות והטענות, ההחלטה הינה סבירה ומידתית, לא נפל בה פגם המצדיק התערבות של בית המשפט לעניינים מנהליים.

התכנית החדשה שאושרה משנה את יעודם של השטחים שיועדו בעבר לשטח חקלאי ליעוד של גן לאומי ויער.

על החלטת הוועדה המחוזית הוגשו בעבר מספר עררים לוועדת המשנה לעררים.

השופט שפירא דחה את העתירות.

השופט שפירא בהחלטה: "יש לקדם מדיניות תכנונית שתביא גם לקידום פיתוח האזור, הן כמרכז תיירותי לשם ביסוסם הכלכלי של הישובים והן כישובים בהם אוכלוסיה יבעלת מאפיינים ייחודיים הזקוקה לשטחים למגורים בהתאם למאפייני התרבות שלה, כל זאת תוך שמירה, ככל האפשר, גם על משאבי הטבע והנוף באזור. מתן פתרונות לבעיות אלו יסייעו גם בפתרון הבעיה של בנייה לא חוקית על ידי תושבי ישובים אלו, בנייה שככל הנראה מתבצעת כמענה לצורך בסיסי לשטחים למגורים, בהתאם למאפיינים התרבותיים הייחודיים של האוכלוסיה הדרוזית, כאמור לעיל. טוב יהיה, כפי שציינה אף ועדת הערר בהחלטתה, אם התכנון העתידי של עיר הכרמל יתחשב בסוג האוכלוסיה, בצרכיה המיוחדים, באופי עיסוקיה ובמנהגיה ואף ייעשה תוך שיתוף הציבור והתחשבות בו".

שופטת ביהמ"ש המחוזי בחיפה יעל וילנר דחתה הבוקר את עתירתם של 43 עותרים, תושבי דאלית אל כרמל, כנגד המועצה הארצית לתכנון והועדה המחוזית לתכנון ובנייה חיפה, להורות על ביטול החלטת רשויות התכנון, לאשר תוכנית מתאר ליישוב דליית אל כרמל, זאת, מן הטעם שלא נפל פגם בהחלטות הועדה המחוזית וועדת המשנה.

השופטת וילנר ציינה בהחלטתה כי התוכנית באה לאחר שנות דור בהן לא עודכנה תוכנית המתאר הקיימת, מה שהוביל לאנרכיה תכנונית באזור ובנסיבות אלה יש לברך על אישורה של התוכנית.

השופטת הבהירה לעותרים בדבר הצורך בהריסת מאות בתי מגורים, כי הטענה היא כבדת משקל וראויה, אלא, שהיא מקדימה את זמנה. בתוכנית אין כל הוראה להריסת מבנים וגורלם של מבנים אלה יעלה לדיון ויקבע בתוכניות מפורטות שיערכו על סמך תכנית זו, תוך שרשויות התכנון יבחנו פתרונות חלופיים על מנת להביא להסדרת מעמדם של המבנים הבלתי חוקיים.

השופטת וילנר: "בתכנית עד/300 אין כל התוויה או הוריה על הריסת מבנים. ''אומנם נכון הוא שעל פי התוכנית לא ניתן יהיה להסדיר את כל המבנים שנבנו ביישוב ללא היתר, אלא רק את מרביתם, אך גורלם של מבנים אלה ידון ויקבע בתכניות מפורטות שיערכו על סמך תכנית עד/300 (סעיף 5.11 ¬5.14 בתוכנית). השלב המתאים להתייחס לטענה זו, הוא על כן, במסגרת התכנון המפורט, במסגרתו יבחנו, כך יש להניח, פתרונות תכנוניים חלופיים תוך התייחסות לאיזונים הנדרשים, וזאת מבלי לפגוע בעקרונות התכנון כפי שהתוותה תוכנית עד/300".

רקע על תוכנית המתאר ע/ד 300: ב- 1.7.03 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז חיפה על הפקדת תוכנית מתאר עד/300 שנועדה לתת מענה לחסר התכנוני הקיים ביישוב ולאפשר הסדרת מרבית המבנים אשר נבנו ללא היתר בנייה.

התוכנית מכילה כל תחום השיפוט של דליית אל כרמל ועונה על כל פריט ופריט, מבחינת שטחים למבני ציבור, מסחר, תעשייה ומלאכה, דרכים, שטחי ספורט.

בתקופת ההפקדה של התוכנית הוגשו 112 התנגדויות על ידי 416 מתנגדים.

ב- 4.12.07 החליטה הוועדה המחוזית לאשר את התוכנית בתנאים. על החלטת הוועדה המחוזית הגישו העותרים ערר לוועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ובניה.

לאחר שמיעת ההתנגדויות וקבלת חומר משלים, דחתה ועדת המשנה את הערר ואישרה בהחלטתה מיום 26.1.09 את החלטת הוועדה המחוזית לאשר את תוכנית עד/300.

החלטה זו של ועדת המשנה היא שעמדה בבסיס העתירה, שנדחתה כאמור הבוקר , במסגרתה ביקשו העותרים להורות על ביטול החלטת ועדת המשנה, והחזרת התכנית עד/300 לדיון מחדש בוועדה המחוזית, עם הוראות.
העותרים טענו שהתכנית אינה סבירה ובלתי מידתית כי על מנת ליישמה, יהיה צורך להרוס מאות בתי מגורים, התוכנית הרחיבה את השטחים המיועדים למגורים, אך השאירה חלק גדול מהבנייה הקיימת מחוץ לתחום הפיתוח, התוכנית מרחיבה בצורה לא מספקת את שטח הפיתוח של הכפר כפי שזה נקבע מלפני 30 שנים ומתעלמת מהמצב הקיים בשטח לפיו כ 600 בתים קיימים ללא אפשרות לקבל היתר בנייה.

העמותה להגנה על אדמות הכרמל ניהלה מאבק משפטי באמצעות ארגון עדאלה נגד תוכנית המתאר לדלית אל כרמל ע.ד.300 שמשאירה מחוץ לגבולות שטח דלית אל כרמל כ-600 בתים ומצמצמת את שטח דלית אל כרמל לכ 9000 דונם בלבד.

הם ביקשו לבטל את אישור התוכנית עד/300 ולהורות על החזרתה לתכנון מחדש, להרחיב את תחום הפיתוח לבנייה בתוכנית בכך שישקף את המצב הקיים כיום בשטח ויכלול את הבתים הבנויים מחוץ לתחום הפיתוח ולשנות את יעודי הקרקע בתחום התוכנית. לבטל ייעוד קרקע חקלאית המיועדת לשימור ולהשאיר קרקעות אלה כמיועדות לחקלאות. לבטל את מגבלות הבנייה החקלאית באזורים המיועדים לחקלאות ולהשאיר את מצבן של  קרקעות אלה כפי שהוא נמצא כיום. להרחיב את אזור התעשייה ביישוב.

השופטת וילנר: "על רקע המצב התכנוני והדיונים האין סופיים בוועדות השונות שהוקמו במטרה למצוא פתרונות מעשיים וישימים לבעיית התכנון והבנייה בדליית אל כרמל, יש חשיבות רבה לאישורה של התכנית, ויש לתת לה את ברכת הדרך. התכנית, כך יש לקוות, תביא לפריחה בישוב, לפיתוחו התרבותי, כלכלי וחברתי, תסדיר תשתיות ראויות ותפתור את מצוקת הדיור של מי שאינו בעלים של קרקע".

השופטת וילנר: ''סמוכה אנוכי ובטוחה כי בעת שקידת רשויות התכנון על תוכניות מפורטות, יעשה מאמץ נוסף וניכר על מנת לאפשר הסדרת מעמדם של מבנים רבים ככל האפשר. בהקשר זה אזכיר כי בשעה זו ממש שוקדות רשויות התכנון על תוכנית חליפית לכביש 672, אשר בתווי שלו מצויים עשרות מבנים שנבנו ללא היתר, וזאת במטרה לפתור את בעיית אי ישימותה של הדרך המאושרת הנוכחית, תוכנית מס' חפאג/ד/1289. כמו כן, אזכיר כי רשויות התכנון עמלות בימים אלה על הכנת תוכנית מתאר נוספת שתשלים את תכנית עד/300, ויש להניח כי השינויים שיעשו בתוכנית זו יכללו בין היתר גם הסדרת מבנים נוספים''.

השופטת וילנר: ''על רשויות התכנון להתחשב במידת האפשר במצב הבנייה בשטח בעת הכנת תכנית מתאר, ובמידה וישנה אפשרות להביא להסדרת מבנים בלתי חוקיים, ראוי לעשות מאמץ להלך בדרך זו. יחד עם זאת, לא ניתן לתכנן תכנית מתאר ללא שתהיה בצדה פגיעה כלשהיא בזכויותיהם ובקניינם של חלק מבעלי הזכויות הקנייניות, על כן יש לקיים בכל מקרה ומקרה את האיזון הראוי, בין השאיפה להגן על זכויות קנייניות לבין השאיפה ליצור מסגרת תכנונית סבירה לרווחת הציבור''.