הבית בכרמל מרגיש צפוף? המדריך המלא לתוספת בניה בלי להסתבך עם הוועדה

 

אבל הילדים גדלו. פתאום כל אחד צריך פינה משלו. אתם? אתם בסך הכול חולמים על משרד ביתי שקט שאפשר לסגור בו את הדלת, או יחידת אירוח קטנה להורים שבאים לבקר.

המחשבה הראשונה שקופצת לראש היא: "יאללה, בואו נוסיף חדר". אבל אז מגיעה המחשבה השנייה, המלחיצה: "אבל הבירוקרטיה... הוועדה המקומית... היתר בניה... זה בטח כאב ראש מטורף. עזוב." רוב האנשים עוצרים בדיוק בנקודה הזו, ומוותרים על החלום. הם פשוט לא יודעים מאיפה להתחיל.

 

הסכנה הגדולה: "למה לא פשוט לסגור מרפסת וזהו?"

בואו נדבר על הפיל שבחדר. כולנו מכירים את השכן ההוא ש"פשוט סגר את הפרגולה", "בנה מחסן בחצר והשכיר אותו" או "הוסיף חדר על הגג בלי לשאול אף אחד". זה נראה כל כך קל ומפתה. הבעיה? זו פצצה מתקתקת.

בנייה ללא היתר היא עבירה פלילית. המשמעות היא לא רק קנסות עתק שיכולים להגיע למאות אלפי שקלים, אלא גם צווי הריסה. אבל הבעיה האמיתית צצה כשרוצים למכור את הבית. השמאי מגלה את החריגה, הבנק של הקונים מסרב לתת משכנתא, והעסקה מתפוצצת. שלא לדבר על בעיות ביטוח (חלילה במקרה שריפה או נזק, הביטוח לא יכסה את החלק הלא חוקי). בקיצור: לא שווה את זה.

 

לא מתחילים לפני שבודקים: סוד "בדיקת זכויות הבניה"

אז איך כן עושים את זה נכון? הצעד הראשון, והחשוב ביותר – עוד לפני שאתם מדמיינים צבע לקיר – הוא בדיקת זכויות בניה.

מה זה אומר? לכל מגרש (גוש/חלקה) במדינת ישראל יש "תעודת זהות" תכנונית שנקראת תב"ע (תוכנית בניין עיר). התב"ע קובעת בדיוק כמה מ"ר מותר לכם לבנות, מהם "קווי הבניין" (כמה מרחק לשמור מהגדר), כמה קומות, ומה בכלל מותר לבנות.

הרבה פעמים, בעלי בתים מופתעים לגלות שנשארו להם "זכויות בניה" שהם בכלל לא היו מודעים להן. אולי מותר לכם להוסיף עוד 50 מ"ר בקומת הקרקע, או לבנות על הגג חדר יציאה לגג. בדיקה מקצועית פשוטה חושפת את כל הפוטנציאל החבוי בנכס שלכם.

 

תפקיד האדריכל/ית: הרבה יותר מסתם שרטוט יפה

טעות נפוצה היא לחשוב שתפקיד האדריכל הוא רק "לצייר יפה" את החדר החדש. במציאות, בתהליך של תוספת בניה והוצאת היתר, האדריכל הוא "מנהל הפרויקט" שלכם מול הרשויות.

הוא האדם שלוקח את החלום שלכם ("אני רוצה משרד שקט עם חלון גדול לגינה") ומתרגם אותו לשפה שהוועדה המקומית לתכנון ובניה מבינה. השפה הזו נקראת "גרמושקה" – סט תוכניות הגשה מורכב שכולל תוכניות אדריכליות, תוכנית בטיחות, אישורי קונסטרוקטור, ועוד. האדריכל מנווט עבורכם את כל הבירוקרטיה, עונה לדרישות המהנדסים בוועדה, ומנהל את התהליך עד לקבלת ההיתר המיוחל.

 

היתרון במומחית מקומית שמכירה את המערכת

תהליך הוצאת היתר בניה יכול להיות מורט עצבים, אבל הוא הופך לפשוט הרבה יותר כשעובדים עם אשת מקצוע שמכירה את המערכת מבפנים. לכל ועדה מקומית (חוף הכרמל, זכרון יעקב, חיפה) יש את הדגשים והדרישות הספציפיות שלה.

כאן נכנס היתרון של עבודה עם מומחית מקומית. בל אהרוני, הנדסאית אדריכלות מפרדס חנה (ממש כאן, באזור שלנו), מתמחה בליווי בעלי בתים פרטיים בדיוק בתהליכים האלה. היא חיה ונושמת את הוועדות המקומיות ויודעת בדיוק איך להכין תוכנית לתוספת בנייה לבית פרטי שתקבל אישור מהיר וחלק ככל האפשר.

 

"אבל כמה זה עולה?" – לשבור את המיתוס על עלות התכנון

"אוקיי," אתם בטח חושבים, "שכנעת אותי. אבל זה בטח יקר." זו נקודת המחשבה שגורמת לאנשים לחפש קיצורי דרך.

חשוב להבין ש עלותו של אדריכל היא לא הוצאה – היא השקעה.  למעשה, אדריכלית טובה חוסכת לכם כסף. היא תתכנן את התוספת בצורה יעילה וחסכונית, היא תנצל כל מטר בצורה חכמה, והיא תמנע מכם טעויות תכנון יקרות שהייתם מגלים רק אחרי שהקבלן כבר יצק בטון. העלות של בניה לא חוקית, קנסות, או תכנון גרוע – גבוהה לאין שיעור מעלות התכנון המקצועי שמבטיח שקט נפשי והעלאת ערך הנכס.

 

אז מאיפה מתחילים? בבדיקת היתכנות

אז מה השורה התחתונה? אל תוותרו על החלום להרחיב את הבית. אבל גם אל תתחילו לשבור קירות. הצעד הראשון והחכם ביותר הוא בדיקת היתכנות פשוטה. מה מותר, כמה מותר, ואיך הכי נכון לגשת לזה.

 

חפשו בגוגל 'בל אהרוני בדיקת זכויות בניה' כדי להבין מה הפוטנציאל האמיתי של הנכס שלכם ולקבל הערכה מקצועית מאשת מקצוע מקומית שמכירה את השטח.

 

רוצים לראות איך תוספת בניה חוקית משדרגת את הבית?

תכנון נכון יכול להפוך עליית גג מאובקת ליחידת מתבגר מפנקת, "מחסן" נטוש למשרד ביתי מואר, או סתם להוסיף את הממ"ד שתמיד רציתם. כדי לקבל השראה ולראות איך זה נראה במציאות:

 

בל אהרוני - אדריכלות ותכנון בניה משרד בוטיק בפרדס חנה כרכור המתמחה בתכנון אדריכלי לבתים פרטיים, ליווי תהליכי רישוי, בדיקת זכויות בניה והוצאת היתרי בניה באזור הכרמל, זכרון יעקב, חוף הכרמל והסביבה. לפרטים וייעוץ ראשוני, חפשו בגוגל "בל אהרוני אדריכלית".