הצוות המליץ על שורה של צעדים מיידיים, בהם דחיית מועד החיוב בתוכניות מורכבות, קביעת לוחות זמנים מחייבים להכנת שומות, יצירת מתווה שמאי להתחדשות עירונית והקמת פורום מקצועי משותף למשפטנים ושמאים. לצד זאת, ייבחנו בעתיד שינויים רחבים יותר במנגנון הגבייה, במטרה לשמור על הכנסות הרשויות המקומיות ולשפר את היציבות והיעילות בשוק הנדל"ן.

 

דו"ח הצוות הבין משרדי לבחינת שינויים בתחום היטל ההשבחה

הצוות הבין-משרדי לבחינת שינויים בתחום היטל ההשבחה, בראשות המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי), כרמית יוליס, ומנכ"ל משרד הפנים, ישראל אוזן, ממליץ בדו"ח הביניים שלו לנקוט בשורה של צעדים מיידיים להגברת הוודאות בתחום, ובהם דחיית מועד אירוע המס בתוכניות מורכבות, וקביעת זמנים מחייבים לעריכת שומות השבחה ע"י הוועדות המקומיות. בנוסף, ממליץ הצוות לבחון רפורמות ארוכות טווח, בין היתר במנגנון החיוב והגבייה, ובפיתוח כלים שמאיים להגברת הוודאות בשלב התכנוני הראשוני

 

היטל השבחה הוא תשלום חובה לרשות המקומית שמוטל על בעל נכס, לרוב בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג, המעלים את שווי הקרקע או הנכס. הכסף שנגבה משמש את הרשויות המקומיות למימון פיתוח תשתיות, הקמת מבני ציבור, רכישת קרקעות לצורכי ציבור ועוד. אולם לאורך השנים התגלו בעיות במנגנון: קשה לחזות מראש כמה היטל ישולם, יש פערים גדולים בין הערכות של שמאי מקרקעין לגבי שווי הנכסים, הליכי הערעור נמשכים זמן רב, וקיימים הבדלים גדולים בהכנסות מההיטל בין רשויות מקומיות שונות.

 

בשל כך, החליטה הממשלה בפברואר 2023 להקים צוות בין-משרדי רחב-היקף בראשות המשנה ליועמ"שית יוליס, ומנכ"ל משרד הפנים אוזן, שבו חברים בין היתר, יו"ר מטה התכנון הלאומי היוצא, מנכ"ל מינהל התכנון, סגן הממונה על התקציבים במשרד האוצר, יועמ"ש משרד הפנים, יועמ"ש מנהל התכנון, השמאי הממשלתי הראשי, ראש האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים וגורמי מקצוע וגורמים משפטיים נוספים.

 

בתום עבודת מטה מעמיקה שביצע הצוות, וכללה עשרות שעות של דיונים מקצועיים, כנס שיתוף ציבור נרחב, והיוועצות מעמיקה עם מנעד רחב של בעלי עניין בשוק הנדל"ן וגופים יציגים שונים, גובשה תמונת מצב מהימנה ומאוזנת, המשלבת בין השמירה על הקופה הציבורית לבין הגברת הוודאות והיעילות הכלכלית בשוק הנדל"ן.

 

בדו"ח הביניים שלו גיבש הצוות שורה של המלצות, המחולקות בין צעדים אופרטיביים לטווח הקרוב לבין סוגיות הטעונות בחינה והעמקה ארוכות טווח.

 

לשם מתן מענה מהיר ואפקטיבי לכשלים המבניים הדחופים ביותר המאפיינים את הענף, ממליץ הצוות על נקיטת מספר צעדים מיידיים:

דחיית מועד אירוע המס בתוכניות מורכבות: קידום תיקון חקיקה ממוקד, שיקבע כי בתוכניות הכוללות "זכויות מותנות" או בתוכניות המתאפיינות בהיעדר קונקרטיות, יידחה מועד אירוע המס המקים חיוב בהיטל השבחה לשלב ההחלטה לתת את היתר הבנייה בפועל. מהלך זה נועד לצמצם שומות הדורשות הערכות ספקולטיביות ולהגביר את הוודאות הכלכלית בקרב יזמים ונישומים כאחד.

 

לוחות זמנים מחייבים: קביעת לוחות זמנים מחייבים לעריכת שומות השבחה על ידי כלל הגורמים האחראים על עריכת שומות – החל מהוועדה המקומית ועד לשמאי המכריע, לרבות קביעת הסדרים שיחולו כברירת מחדל שיתמרצו את הגורם הרלוונטי לסיים את מלאכת השומה בזמן

 

אימוץ מתווה שמאי מותאם לפסיקה בתחום ההתחדשות העירונית: הגדרת מתווה שמאי מובנה וקוהרנטי לעסקאות מכר של דירות מגורים בבתים משותפים לאחר אישורה של תוכניות התחדשות עירונית. מתווה זה מוצע ברוח פסיקת בתי המשפט העדכנית, ומטרתו להקל על בעלי הדירות הפרטיים ולייתר מחלוקות שמאיות מורכבות.

 

פורום משפטי-שמאי אינטגרטיבי: הקמת פורום מקצועי קבוע, שיספק חוות דעת שוטפות בסוגיות עקרוניות שנויות במחלוקת. פורום זה יתרום לייעול הליכי הערר וההשגה, לקיצור לוחות הזמנים התכנוניים, ולצמצום התדיינויות משפטיות יקרות וממושכות.

 

נוכח המורכבות המובנית של ענף הנדל"ן והשלכות הרוחב הפיננסיות על תקציבי הרשויות המקומיות, נקבע כי רפורמות מבניות מסוימות, שהציעו בין היתר גורמים איתם נפגש הצוות, מחייבות עריכת מחקר משווה, פיילוטים מבוקרים והמשך תיאום הדוק מול משרדי הממשלה והשלטון המקומי. בין ההמלצות להמשך בחינה בעתיד:

 

רפורמה מבנית כוללת במנגנון החיוב והגבייה: המשך בחינת חלופות מאקרו לפישוט שיטת החיוב (כגון קביעת תעריפים אחידים לפי אזורים גאוגרפיים, הטמעת החיוב במסגרת מס שבח או הטלת מס מכירה חד-פעמי), תוך הקפדה יתירה על שימור האיתנות הפיננסית של הרשויות המקומיות, יציבות תקציבן ועצמאותן בגביית המס.

 

בחינת החרגת עסקאות מכר מהגדרת אירוע מימוש: המשך חקירת ההשלכות הכלכליות והמשפטיות של ביטול הגדרת עסקת מכר כאירוע "מימוש זכויות" המקים חבות לתשלום היטל ההשבחה, באופן שיצמצם את הגבייה למועד הוצאת היתר הבנייה או תחילת השימוש בפועל בנכס.

 

פיתוח כלים שמאיים להגברת הוודאות בשלב התכנוני הראשוני: מוצע לערוך פיילוטים מבוקרים לבחינת מודלים לקביעת גובה החיוב סמוך לאישור התוכנית – כגון הטלת חובה לעריכת "לוח שומה", הסתמכות על טבלאות הקצאה ואיזון במסגרת תוכניות איחוד וחלוקה, או הגדרת תחשיבים שנערכו לפי "תקן 21" לעניין תוכניות התחדשות עירונית כשומות השבחה סופיות.

 

חיזוק עצמאותם של השמאים המועסקים ע"י הוועדות המקומיות: בחינת הסדרים לניתוק הזיקה המוסדית והכלכלית שבין השמאים לבין הוועדות המקומיות (באמצעות הקמת מאגר ממשלתי, רוטציה מובנית וכדומה), בצד הגברת השקיפות הציבורית ע"י חובת פרסום שומות וקידום תקינה שמאית אחידה.

 

קרן ארצית לצמצום פערים פיסקאליים בין רשויות מקומיות: המשך בחינה מעמיקה של מנגנוני איזון לחלוקת תקבולי היטל השבחה ותקבולי "חלף היטל השבחה" בין ועדות מקומיות באזורי ביקוש לבין רשויות פריפריאליות, במטרה לקדם שוויון תקציבי וצדק חלוקתי מרחבי. בחינה זו תעשה בהובלת משרד הפנים, לצד יתר ההכנסות העצמאיות והאחרות של הרשויות המקומיות.