מי זכאי להקים ממ"ד במסלול הפטור מהיתר?

בעקבות מלחמת "חרבות ברזל" והצורך בצמצום פערי מיגון, אושרה בתקנות התכנון והבניה הוראת שעה המאפשרת להוסיף ממ״ד לדירת מגורים קיימת במסלול מהיר של פטור מהיתר בנייה.

 

המסלול מקצר משמעותית את ההליכים הביורוקרטיים לעומת מסלול של היתר בניה רגיל ואף מקוצר והוא בתוקף מ־26.10.2023 ועד 26.10.2026.

 

הוראת השעה מלווה בתכנית מתאר ארצית יעודית אשר הוכנה במקביל ותקפה עד סוף שנת 2028.

 

מי זכאי להקים ממ"ד במסלול הפטור מהיתר?, המסלול חל על דירת מגורים קיימת שנבנתה כדין (בהיתר), אשר מתקיים לגביה אחד מאלה:

בית צמוד קרקע 

בניה נמוכה - דירה בבניין מגורים שאינו עולה על שתי קומות מעל פני הקרקע 

אין מגבלה על מספר הדירות בקומה.

בנוסף: לא קיים ממ"ד בדירה

 

ניתן להקים ממ״ד גם אם קיימות חריגות בנייה – ובלבד שהממ"ד לא יוקם בצמידות לחלק במבנה שאינו חוקי הזכאות חלה גם על דירות שפוצלו כדין הקמת ממ"ד בפטור מהיתר, בתנאים המפורטים לעיל, אפשרית גם בבניין בו קיים מקלט משותף.

 

שימו לב: הגדרת "בנייה נמוכה" היא עד שתי קומות (דירה מעל דירה), ללא קומות נוספות בתת הקרקע האם ניתן לבנות בפטור מהיתר ממ״ד כמבנה מוכן (יביל)?, 

כן. ניתן להקים ממ״ד:

בבנייה קונבנציונלית (בטון יצוק באתר) 

כמבנה מתועש יביל המגיע לאתר ע"ג מנוף

 

הערה: הקמת ממ"ד יביל מחייבת הכנת יסודות יצוקים באתר והשלמות לחיבור המבנים לאחר ההצבה
תנאי: בכל מקרה הממ״ד חייב להיות צמוד לדירה עם כניסה ישירה מתוך הדירה. במידת הצורך ניתן להקים בנוסף לממ"ד, כחלק מהליך הפטור מהיתר, גם מבואה המקשרת בין הדירה לבין הממ"ד

מה הגודל הנדרש לממ״ד?, 

גודל הממ"ד התקני הקבוע בתקנות ההתגוננות האזרחית הינו:

9 מ״ר נטו לכל דירה

נפח: 22.5 מ״ק 

 

במקרים חריגים: פיקוד העורף רשאי לאשר ממ״ד קטן יותר — אך לא פחות מ־5 מ״ר נטו. במקרים מסויימים ועל פי דרישת פיקוד העורף ניתן להוסיף לממ"ד גם מבואה בשטח ברוטו (כולל קירות) עד 5 מ״ר. במקרה כזה המבואה תוקם בצמידות למבנה הקיים והגישה מהדירה אל הממ"ד תהיה דרכה.

 

על פי חוק התכנון והבניה שטח הממ"ד אינו מהווה סטייה מהוראות תכנית וככל שזו לא קבעה שטח לממ"ד ניתן להקימו בנוסף לכל שטח אחר המותר לבניה על המגרש.

 

תיקון 163 לחוק התכנון והבניה מאפשר הקמת ממ"ד בשטח גדול מהמפורט לעיל, בכפוף למספר תנאים ומגבלות שנקבעו בחוק וכמפורט להלן.

הקמת ממ״ד מוגדל – בהתאם לתיקון 163 

תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה מאפשר:

להקים ממ"ד בשטח גדול מ- 9 מ״ר 

גם תוספת זו אינה מהווה סטייה מתכנית 

כמה ניתן להוסיף לשטח הממ"ד מעבר ל- 9 מ"ר נטו ?

עד 3 מ״ר עבור שירותים/חדר רחצה. 

עד 3 מ״ר נוספים להגדלת הממ״ד (ובלבד שמקימים גם שירותים/ חדר הרחצה)

 

כלומר: עד 15 מ״ר נטו, ובנוסף השטח הנדרש להקמת הקירות (חיצוניים ופנימיים).
תוספת שטחי הממ"ד על פי תיקון 163 אפשרית בכל מסלולי הרישוי – פטור מהיתר, רישוי בדרך מקוצרת או רישוי מלא, בכפוף למספר תנאים ומגבלות שנקבעו בחוק. להרחבה בנושא מומלץ לעיין במדריך של תיקון 163 באתר מינהל התכנון.

אילו בעלי מקצוע נדרשים? 

חובה למנות:

עורך בקשה (אדריכל / מהנדס / הנדסאי) 

מהנדס בניין  / הנדסאי בניין

תפקידם:

תכנון בהתאם להוראות כל דין 

הגשת תכנית הממ"ד לפיקוד העורף 

פיקוח ואישור יציבות 

דיווח לפיקוד העורף ולרשות הרישוי על גמר הביצוע, בהתאם לדרישות הקבועות בתקנות

האם צריך אישור פיקוד העורף לצורך הקמת ממ"ד בפטור מהיתר?, 

כן זה תנאי חובה!

הבקשה מוגשת לפיקוד העורף ע"י עורך הבקשה

ההגשה נעשית באמצעות המערכת המקוונת של פיקוד העורף

התכנית נבדקת בפיקוד העורף בתקופה של עד  14 ימים קלנדריים 

ככל שמתקבלות הערות לתיקון יש לבצען ולהגיש מחדש לפיקוד העורף לתקופת בדיקה נוספת

רק לאחר קבלת אישור פיקוד העורף ניתן להתחיל בבנייה.

שימו לב:

בהליך של פטור מהיתר אין צורך לקבל את אישור רשות הרישוי להקמת הממ"ד 

בהליך של פטור מהיתר אין צורך ליידע את רשות הרישוי על הכוונה להתחיל בביצוע העבודה אלא רק לאחר גמר הביצוע.

האם יש היטל השבחה בגין הקמת ממ"ד?, 

לא, אין חבות בהיטל השבחה בגין:

הקמת ממ״ד תקני בהתאם לתקנות ההתגוננות האזרחית (עד 9 מ"ר נטו)

הקמת ממ״ד מוגדל בהתאם לתיקון 163 לחוק התכנון והבניה

מימוש זכויות מכח תמ"א 40/א/1/1 על תיקוניה 

שימו לב:
מימוש התמ"א גם אינו מקים למגרשים הגובלים זכות להגיש תביעות פיצויים על ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק

מה קורה אם אני לא עומד בתנאים לפטור מהיתר?, 

אם הדירה או הבניין אינם עומדים בתנאי הפטור — עדיין ניתן להקים ממ״ד, אך במסלול רישוי אחר:
1. בניין שאינו גבוה או בניין גבוה (מעל 2 קומות ועד 29 מ׳)
ניתן לפעול במסלול של רישוי בדרך מקוצרת, מאפיינים:

הליך קצר ומהיר יחסית 

לא נדרש מידע להיתר

דרישות מצומצמות לתכולת הבקשה להיתר

ללא פרסום להתנגדויות

2. בניין רב קומות:
יש לפעול במסלול של רישוי רגיל (מלא).
מאפיינים:

כלל שלבי הרישוי הרגילים חלים

משך זמן ארוך יותר מרישוי בדרך מקוצרת

חשוב לדעת:
מספר המקרים הללו קטן יחסית, אך הם קיימים.

מה עושים בסיום הבנייה?, 

במסלול של פטור מהיתר יש להגיש דיווח בתוך 45  ימים:
לרשות הרישוי המקומית ולפיקוד העורף, כולל:

אישור מהנדס על יציבות 

בדיקות מעבדה 

תמונות 

מפת מדידה (מפת עדות) 

שימו לב,
יש לעיין בקפידה בכל הדרישות המפורטות בתקנות ולפעול בהתאם.

מוקשים נפוצים (חשוב לקרוא), 

ממ״ד חייב להיות צמוד לדירה 

לא ניתן לבנות בצמידות לחלק לא חוקי 

יש חובה לעמוד בהוראות כל התכניות החלות על המגרש (גם בפטור מהיתר) בכל נושא שהתמ"א אינה מסדירה. 

אין להתחיל עבודה בלי אישור פיקוד העורף 

הגדלת ממ״ד כפופה לאישור ואינה אוטומטית 

הליך הפטור מהיתר והתמ"א חלים רק על ממ"ד תקני או מוגדל ואינם מאפשרים הצבת מיגוניות, חדרי בטחון או כל פתרון מיגוני אחר.

טרם הגשת בקשה להוספת ממ"ד בפטור מהיתר על עורך הבקשה לוודא עמידה בכל דרישות תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) תשע"ד 2014, בדגש על תקנה 2 (תנאים לפטור מהיתר).

תשומת לב מיוחדת כי לא ניתן להוסיף ממ"ד בפטור מהיתר למבנה המיועד לשימור, או מצוי במגרש המיועד לשימור, על פי תכנית מאושרת או רשימת שימור מאושרת.
 

קישורים חשובים

למערכת פיקוד העורף - לחצו כאן

לדיווח סיום עבודה - לחצו כאן

לדגמים מוכנים - לחצו כאן

להנחיות פיקוד העורף - לחצו כאן