נדחה הערעור של תכנית אלרנדה בדליה

מביאים לכם חלק מהפרוטוקול.

רפיק חלבי בתגובה לדברים:"אנחנו בודקים אפשרות לפנות לבית המשפט ואם לא אנחנו נעשה את זה במסכות מקומית, לא נוותר עד הסוף, אין מצב בעולם שנוותר".

ועדת המשנה לעררים, של המועצה הארצית לתכנון ולבניה , הנדון: החלטה בעניין תכנית מס' 356-0637397 "אל רנדה- דלית אל כרמל" מצ"ב פרסום החלטה בערר מס' 63/22, הערר נדון, בנוכחות הצדדים ובהיוועדות חזותית, ביום כו' טבת תשפ"ג 19/01/2023

1 להלן חברי הוועדה: 

גב' אורנה נידם, נציגת מנכ" מינהל התכנון.
גב' איילה גלדמן, נציגת השרה להגנת הסביבה.
עו"ד מורן בראון, נציג שר המשפטים יו"ר

.2 חברי הוועדה שנעדרו מהישיבה:
מר ברוך יוסקוביץ, נציג מהנדסים והאדריכלים
גב' ציפי ברנד, סגנית ראש העיר תל-אביב יפו, נציגת שלטון מקומי.
מר אלי ברכה, ראש המועצה האזורית חוף השרון, נציג שלטון מקומי
 

בכבוד רב,
שולמית פרוז מרכזת ועדת המשנה לעררים אגף מוסדות תכנון ארציים

המועצה הארצית לתכנון ולבנייה ועדת המשנה לעררים ערר 63/22

.1 מועצה מקומית דלית אל כרמל
ע"' מר רפיק חלבי, ראש המועצה
ואינג' נסרין סקר, מהנדסת המועצה
.2 הוועדה המרחבית לתכנון ובניה- רכס הכרמל 
ע"י מר יגאל צרפתי, יו"ר הוועדה 
ומר ראמי חשן, מהנדס הוועדה
 

ה ע ו ר ר ו ת
 

- נגד -
 

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה  ע"י גב' הלית גונן וגבי לירון פרחי מלשכת התכנון המחוזית
 

ה מ ש י ב ה 

הדיון התקיים ביום 19.01.2023 בהיוועדות חזותית לפני ועדת המשנה לעררים: גב' אורנה נידם; גב' איילה גלדמן; ועו"ד מורן בראון יו"ר

החלטה לפנינו ערר על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה , להלן: הוועדה המחוזית  מיום 12.09.2022 בתכנית 356-0637397 "אל רנדה - דלית אל כרמל" להלן:

התכנית. מטרת התכנית  לספק עתודות לפיתוח למגורים חדשים בשכונה ולהסדיר את הבנייה הבלתי חוקית הקיימת בשכונה, אשר יעודה הסטטוטורי כיום הינו חקלאי וללא תכנון מפורט.

הערר הוגש על-ידי הרשות המקומית )היא גם מבין מגישות התכנית; להלן גם: העוררת( והוועדה המרחבית מכוח סעיף 110א)1()ב( לחוק התכנון והבניה תשכ"ה1965- )להלן: החוק(. לאחר עיון במכלול כתבי הטענות שהוגשו, שמיעת טענות העוררות בדיון שהתקיים ביום ,19.01.2023 ושמיעת טענות המשיבה הוועדה המחוזית, הגענו פה אחד למסקנה כי דין הערר להידחות. להלן יפורטו הנימוקים להחלטה זו הרקע התכנוני התכנית מגדירה שטח תכנון של כ- 635 דונם. מדובר בתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה, ביוזמת העוררת, המועצה המקומית דלית אל כרמל ומשרד הבינוי והשיכון, ומטרתה, כאמור בסעיף 2.1 לנוסח הוראות התכנית המופקדת: "תכנון שכונת מגורים בדלית אל כרמל. הסדרת הבנייה הקיימת  בתחום התכנית והרחבת הבנייה לכדי שכונת מגורים הכוללת כ - 3,240 יחידות דיור, תכנון מערך דרכים שכונתי המתחבר למערך העירוני, תכנון מערך ציבורי הכולל הקצאת שטחים פתוחים  ומוסדות ציבור לרווחת התושבים ושטחי מסחר ושירותים". התכנית בשוליים הדרום מערביים של דלית אל כרמל, מדרום לשכונת "אל וואנסה" ומצפון לגן לאומי פארק הכרמל.

בתחום התכנית מצויים כ- 250 מבנים שהוקמו ללא היתר בשטח שרובו בייעוד חקלאי וחלקו למגורים. כמו-כן בשטח התכנית קיימים מבנים לגידול בעלי חיים (רפתות ואורוות סוסים). התכנית חלה ברובה על אדמות בבעלות פרטית אך חלקה כולל קרקעות בבעלות המדינה. בכלל זאת, על קרקע בבעלות המדינה ניתנו מענים ציבוריים כאשר התכנית מספקת מענה עבור צרכים יישוביים של קריית חינוך יסודי ועל יסודי כמענה לשכונה ולשכונות הסמוכות. התכנית למעשה מסדירה בנייה קיימת של כ -250 בתים ובסך הכל מספקת תשתית כוללת להקמת שכונה של כ – 3,200 יחידות דיור.

בכל הנוגע להיררכיית התכנון, בתמ"א 35 )תיקון 1( מוגדר שטח התכנית ב"מרקם שמור משולב, יער וייעור, שמורות וגנים ביישוב לפיתוח מיוחד". כמו-כן, התכנית נמצאת בתחום שטח ברגישות נופית סביבתית גבוהה ולשימור מים. בהתאם להוראות תמ"א ,1 חלק משטח התכנית )בדרום( קבוע כאמור כגן לאומי ומשכך חל עליו פרק השטחים המוגנים בתמ"א. בהתאם לתכנית המתאר המחוזית, תמ"מ ,6 שטח התכנית מצוי ברובו בתחום פיתוח עירוני. התמ"מ מנחה כי הפיתוח באזור פיתוח עירוני יבוסס על התחדשות עירונית וציפוף, תוך עידוד עירוב שימושים ושימוש בתחבורה ציבורית והגברת השימוש בתת הקרקע.

קידום התכנית נדרש בתיקון לתמ"מ כיוון שבהתאם לסעיף 5.1.2.5)ב( לתמ"מ ,6 סך השטח המותר להרחבה בתכנית מתאר כוללת ליישוב לא יעלה על 10% מהשטח המסומן לפיתוח עירוני בישוב; והתכנית שלפנינו מבקשת להרחיב את תחום הפיתוח של הישוב אל מחוץ לשטח לפיתוח עירוני שבתמ"מ 6 ושלא בהתאם לסעיפי הגמישות. משכך קידמה הוועדה המחוזית, במקביל גם לקידום תכנית המתאר הכוללנית ביישוב )ראו להלן(, את תיקון 14 לתמ"מ ,6 אשר כבר ניתנה החלטה של הוולנת"ע לאשרה ביום ,23.02.2021 כאשר תנאי לפרסום למתן תוקף הוא ביטול או תיקון אכרזה של הגן הלאומי בפועל )נמסר כי שינוי התמ"מ נמצא בשלב של המתנה לדיון בוועדת הפנים של הכנסת(. תמ"מ/ /6 14 מאפשרת את הרחבת תחום הפיתוח בהתאם למתווה שקודם בתכנית הכוללנית והתכנית שלפנינו.

כאמור, במקביל קודמה גם תכנית המתאר הכוללנית לדלית אל כרמל )תכנית 356-0327999(. הוועדה המחוזית החליטה לאשרה באפריל .2022 מטרתה של תכנית זו: "יצירת מסגרת תכנונית להתפתחות דאלית אל כרמל לישוב בן כ85,300- תושבים )קיבולת ריאלית(, המספק לתושביו איכות חיים ופרנסה ומנצל בצורה מקסימלית את מיקומו הייחודי על רכס הכרמל בלב פארק הכרמל, תוך התווית השלד היישובי, חיזוק כלכלת היישוב, מתן פתרונות לצרכי ציבור ותשתיות, הסדרת הבנייה הקיימת, שמירת רוח המקום והגדרת הממשק עם פארק הכרמל ושמירה על ערכי הטבע". התכנית הכוללנית מציעה, בשטח התכנית נושא ערר זה, פיתוח שכונת מגורים ופיתוח דרך מאספת במתחם, תוך הסדרת הבנייה הקיימת. התכנית הכוללנית מציעה גם הסטה של קו החשמל לכיוון מערב והעברת תחנת החשמל מחוץ לתחום הפיתוח של היישוב. שטח התכנית שלפנינו נמצא במתחם 10.1 של התכנית הכוללנית, ומותרים שימושים למגורים לסוגיהם לרבות דיור מוגן, בתי אבות ומעונות סטודנטים. השימושים המשניים המותרים הם עבור מוסדות ציבור, חינוך, דת ובריאות וכן עבור מסחר מקומי המתאים באופיו לאזור המגורים, משרדים של בעלי מקצועות חופשיים, תיירות לרבות יחידות אירוח ואכסון מלונאי. כמו-כן, במתחם תותר הקמת מוקד תיירותי מלונאי. בהתאם להוראות המתגבשות בתכנית הכוללנית, במתחם זה יוקמו מבנים בגובה של עד 6 קומות בצפיפות ממוצעת של 5.9-8 יח"ד/דונם נטו.

בכל הנוגע לקידום התכנית נושא ערר זה, ביום 03.09.2019 התקבלה התכנית בלשכת התכנון המחוזית, וביום 25.12.2019 התכנית נקלטה לאחר שעמדה בתנאי סף. יש לציין כי התכנית נדונה גם בוועדה המקומית ביום 08.09.2019 והוחלט להמליץ על הפקדתה בתנאים. ביום 20.05.2020 קיימה מליאת הוועדה המחוזית דיון בתכנית, והחליטה להפקיד את התכנית )להלן: החלטת ההפקדה(. בין יתר נימוקי החלטת ההפקדה, ציינה מליאת הוועדה המחוזית כך: "התכנית לשכונת אל רנדה מציעה תוספת משמעותית של יחידות דיור ליישוב, שביכולתה להוות פתרון דיור משמעותי, כ- 2,500 יחידות דיור בסך הכל המאפשרות גם הסדרה של הבינוי הקיים. התכנית תואמת לתכנית המתאר ליישוב דלית אל כרמל שאושרה להפקדה, מבחינת התאמת ייעודי הקרקע, עקרונות התכנון, רשת הדרכים, שטחי הציבור והפריסה הנופית למוצע בתכנית המתאר. התכנית מהווה בשורה עבור היישוב, הנזקק לפתרונות דיור ולפיתוח מושכל שיאפשר מענה לצרכי היישוב בכלל והשכונה בפרט. יחד עם זאת, ישנם מספר נושאים הכוללים: התאמה לצפיפות שנקבעה בתכנית המתאר, הוספת יחידות דיור קטנות, וכן הבטחת קישוריות גבוהה ברחבי השכונה הנדרשים למענה .

לאחר ששמעה את עורכי התכנית, את נציגי היישוב והוועדה המקומית, את חברי הועדה, ואת משתתפי הדיון, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים 

התכנית פורסמה להפקדה ברשומות, לאחר השלמת התנאים השונים שנקבעו בהחלטת ההפקדה

לתכנית הוגשו 79 התנגדויות. ביום 13.09.2021 וביום 14.09.2021 שמעה ועדת המשנה להתנגדויות את טענות המתנגדים, וכן את התייחסות עורך התכנית, המועצה המקומית והוועדה המקומית.

לאור התארכות משך הדיון, הוועדה החליטה לשוב ולדון בתכנית בדיון פנימי. לאחר מכן, ביום 21.02.2022 הוועדה החליטה לפרסם את התכנית על-פי סעיף 106)ב( לחוק וביום 07.03.2022 הוועדה שבה והחליטה לפרסם את התכנית לפי סעיף 106)ב( לחוק בכפוף למספר תיקונים טכניים שנתגלו בהחלטה הקודמת. הצורך בהחלטה לשמיעה נוספת של מתנגדים אפשריים היה תולדה של הדיון בהתנגדויות במסגרתו סברה ועדת המשנה כי נכון לבחון ביצוע מספר שינויים בחלק מהמגרשים שהותוו בתכנית. וכך צוין בין היתר בהחלטה מיום :07.03.2022 "בתשריט ובטבלת איחוד וחלוקה יוטמעו מספר שינויים מוצעים בשטחי מגרשים והקצאת בעלים כמפורט להלן ועל בסיס תשריט ונתונים מספריים שהוצגו לועדה כבסיס לדיון.

השינויים יפורסמו לאחר השלמת תיקונים בתשריט וכפוף לבדיקה שמאית ועדכון טבלאות האיזון ". הפרסום להפקדה לפי סעיף 106)ב( בוצע ביום .01.07.2022 בעקבות כך, הוגשו 29 השגות נוספות. ביום 05.09.2022 וביום 12.09.2022
ועדת המשנה להתנגדויות דנה בהשגות הנוספות.

ביום 12.09.2021 ניתנה החלטת ועדת המשנה להתנגדויות )להלן: ההחלטה בהתנגדויות(. הוועדה החליטה לאשר את התכנית בכפוף לשינויים והתיקונים שפורטו בהחלטה. באופן כללי ציינה ועדת המשנה להתנגדויות כי "היא רואה בתכנית מענה רחב וחשוב לאינטרס הציבורי של תושבי המקום, דבר אשר בא לידי ביטוי הן באישור אלפי יחידות דיור חדשות לחברה הדרוזית, והן באישור בדיעבד )הסדרה( למאות יחידות דיור שנבנו ללא היתר. זאת ועוד, בהיותה תכנית איחוד וחלוקה התכנית גם מסדירה קניינית את הבעלויות הפרטיות שבשטח התכנית, ובכך תאפשר רישומם בלשכת רישום המקרקעין על כל ההשלכות החיוביות הנודעות לכך. בנוסף, התכנית קובעת במסגרתה תשתיות שונות בפרט פתרונות תחבורה בראיה ארוכת טווח. אלו ישרתו את תושבי המקום, ויעלו את איכות החיים בדלית אל כרמל". בהמשך לכך עמדה ועדת המשנה להתנגדויות על עקרונות מרכזיים העומדים ביסוד החלטתה, וזאת גם בשים לב לטענות העיקריות שחזרו ועלו בהתנגדויות ובהשגות. 

כנגד החלטה זו הוגש הערר דנן. תמצית טענות העוררות והמשיבה העוררת, המועצה המקומית דלית אל כרמל, מציינת כי היישוב מצוי מזה כ8- שנים במהפכה תכנונית גדולה – מקודמת תכנית כוללנית ומספר תכניות מפורטות, כאשר התכנית נושא הערר היא בבחינת "תכנית הדגל" מאחר והיא הראשונה שמקודמת כתכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה ביישוב ולמעשה במגזר בכלל. צוין כי תכנון עם איחוד וחלוקה הנו תכנון שונה ולא היה מקובל עד כה בישוב גם בשל העובדה כי רוב השטח הוא בבעלות פרטית, וכאשר ערך ומיקום הקרקע הם בעלי ערך רגשי רב לתושבים. העוררת מוסיפה כי היא המליצה לוועדה המחוזית לקבל חלק גדול מההתנגדויות אך הוועדה קיבלה לטענתה רק חלק קטן מהן ולמעשה לא כיבדה את המלצת הרשות. בנוסף נטען כי עקב הזמן הרב שעבר מתחילת שלב התכנון ועד שלב האישור נוצרו שינויים בשטח שמחייבים תיקונים לפני מתן תוקף. כתב הערר למעשה מבקש לקבל חלק מההתנגדויות מטעמם של תושבי המקום שנדחו כולן או בחלקן במסגרת ההחלטה בהתנגדויות. כך העלתה העוררת 22 סוגיות פרטניות שכוללות בעיקרן בקשות לשינוי מיקום חלקות, שינוי בחלוקה הפנימית בין חלקות מסוימות, הסטת דרכים או דרכי גישה לתוך מגרשים מסוימים ומספר סוגיות ממוקדות נוספות )סעיפים 1.21-1.1 ו- 1.23 לכתב הערר(. כמו-כן העלתה העוררת טענה כללית, מעין "סעיף סל" שלפיו  בכדי להסדיר את מערך הדרכים בשכונה נדרשים תיקונים בחלקם או בשטחים הציבוריים )סעיף 1.22 – לסעיף זה נוצק תוכן ספציפי במהלך הדיון לבקשתנו הוועדה המרחבית רכס הכרמל, חתומה יחד עם העוררת על כתב הערר ותומכת בקבלתו מהטעמים שנומקו בו.

הוועדה המחוזית, השיבה לערר באופן מנומק וציינה כי ועדת המשנה להתנגדויות הקדישה 4 ימי דיונים מלאים לשמיעת ההתנגדויות וההשגות. במסגרת דיונים אלו שמעו כל אחד מהמתנגדים והמשיגים את מענה צוות התכנון ואף הסברים והבהרות מחברי הוועדה המחוזית ונציגי לשכת התכנון ובפני חלק מהמתנגדים אף הוצגו במהלך הדיונים חלופות תכנון על-מנת לקדם את הפתרונות המיטביים לסוגיות שהועלו. אחר זאת, כתב הערר שהוגש מטעם העוררת כלל אינו עוסק  בהחלטת ועדת המשנה להתנגדויות וכלל אינו מצביע על פגמים בה שמצדיקים התערבות, אלא מדובר בטענות החוזרות על טענות שעלו בחלק מההתנגדויות וההשגות וכבר קיבלו מענה מפורט בהחלטה בהתנגדויות, וזאת מבלי שכתב הערר צויד בחוות-דעת מקצועיות תכנוניות או הנדסיות התומכות בטענות השונות ובכלל זאת בחלופות תכנון עדיפות שנטענו בהתנגדויות שנדחו.

עוד מוסיפה הוועדה המחוזית ומציינת כי חלק מהטענות המפורטות בערר נטענו לראשונה ולא עלו כלל בהתנגדויות או בהשגות ומשכך ועדת המשנה להתנגדויות לא דנה בהן וממילא יש לדחותן על הסף. 

הוועדה המחוזית דוחה את הטענה כי היא "קיבלה רק חלק קטן מההתנגדויות" ולהמחשה מפנה לכך שההליך לפי סעיף 106)ב( לחוק כלל 36 סעיפים פרטניים, כלומר שינויים בתכנית המופקדת שהוועדה שקלה לקבל. היקף זה ממחיש לטענת הוועדה את הבחינה המדוקדקת של כלל הטענות שעלו. כמו-כן הוועדה המחוזית השיבה במסגרת תשובתה לכל אחד מסעיפי הערר הפרטניים, ברוב המקרים תוך הפנייה לנימוק שניתן במענה להתנגדות או להשגה הפרטנית במסגרת ההחלטה בהתנגדויות ובמידת הצורך ניתנה הרחבה בקשר לטענות שעלו בסעיף הפרטני בערר.

הדיון בערר התקיים לפנינו ביום .19.01.2023 בתחילת הדיון הציגה עורכת התכנית, גב' דפנה דורפמן, את עיקרי התכנית והעקרונות המרכזיים שהתוו בה. הדגישה כי מדובר בעבודה סיזיפית בעיקר בשחל סוגיית הבעלות הפרטית ולכן נעשתה עבודה פרטנית שכללה מפגשים רבים עם הציבור ובלעי הזכויות, עריכת מיפוי, ויצירת הצלבה עם כ90%- מהחלוקות הפנימיות הקיימות.

ראש מועצת דלית אל כרמל, מר רפיק חלבי, פתח את טיעון העוררת וציין כי תכנון צריך להיות מותאם ומתואם ולא כפוי. המדובר בהסדרה של שכונות שכיום הן למעשה מבונות במצב הקיים והאיחוד והחלוקה הוא כמעט בלתי אפשרי. נטען כי התכנון היה לעומתי אך מנגד ציין כבוד ראש המועצה כי מהיישוב דלית אל כרמל "יוצאת הבשורה של התכנון בכל המגזר" כיוון שמקודמת תכנית כוללנית ועוד 6 תכניות מפורטות על שטח של כ95%- מכלל התכנון המפורט האפשרי ביישוב.

עוד טען שאחוז הפקעות של 30% שנקבע בתכנית הוא גבוה מאוד. כן הוסיף הפנייה לצורך בהרחבת תחום הפיתוח לבית אחד ולבסוף ביקש להשיב את התכנית לוועדה המחוזית בכדי לאפשר לתקן אותה. מר ראמי חשן, מהנדס הוועדה המרחבית רכס הכרמל, הוסיף כי מדובר ב"תכנית טובה ברמה של תכנון ערים" אך הקושי הנעוץ בה לשיטתו הוא באחוז ההפקעות. כמו-כן התכנית לא נתנה מענה ב"כמה דקויות בהתנגדויות" שיש להידרש אליהם במסגרת הערר. גב' נסרין סקר, מהנדסת המועצה המקומית, ציינה כי היישוב מצוי בתנופת תכנון והתכנית למעשה מגלמת 'פיילוט' של איחוד וחלוקה 
במגזר אך מתבקשת עוד קצת גמישות כדי לאפשר להוציא את התכנית לפועל. בהמשך לכך יועץ תכנון לרשות, מר ידידיה קולה, הציג את הבקשות הפרטניות שעלו במסגרת הערר )לנושאים אלה נידרש במידת הצורך להלן באופן ממוקד יותר(. במענה למכלול הטענות הציג יו"ר הוועדה המחוזית, מר רונן סגל, כי הימשכות הליך התכנון דווקא מלמדת על הרצון שהיה לנסות ולהגיע לכל הפתרונות האפשריים שיתנו מענה לכמה שיותר מהתושבים המתנגדים וגם למבנים שכבר בנויים בשטח  התכנית. יחד עם זאת הוועדה אמנם קשובה ועושה מאמצים להסדיר אבל אינה יכולה להתחשב באופן מוחלט בגבולות ובגדרות שנבנו. יו"ר הוועדה הוסיף כי ככל שהתכנית יכולה לתת מענה גם לגבולות וגדרות קיימים כך נעשה; אבל לא ניתן היה לתת מענה בכל המקרים הללו לאור הצורך לעמוד בעקרונות התכנוניים של תכנון מערך שטחים לרבות שטחי ציבור להם סטנדרטים מקובלים של תכנון.

יו"ר הוועדה התנגד בתוקף לטענות בדבר "דיכוי תכנוני" וטען כי כל הליך התכנון נעשה בשיתוף פעולה עם המועצה והתוצר התכנוני הוא בהחלט תוצר של פשרות. הדגיש שהתכנית מכוונת למתן מענה לתושבים שאין בידם קרקע ולא רק לבעלי הקרקעות הפרטיים.

עוד הוסיף שעצם כך ששטחי המדינה תוכננו למרבית מבני הציבור גרמה להפחתה בהיקף ההפקעות מהפרטיים, עניין שלמעשה מתעדף אותם ממילא, ושיעור ההפקעות שנותר בתכנית, כ,30%- הוא נמוך יחסית וכל שינוי שלו משמעותו חזרה אחורה בהליך התכנון, עניין שיש להימנע ממנו. בהמשך לכך, נציגות לשכת התכנון, גב' הלית גונן וגב' לירון פרחי, השיבו לטענות הפרטניות בערר. יש לציין שבחלק מהמקרים ציינו כי הנושאים שעלו במהלך הדיון, לא רק שלא עלו בהתנגדויות אלא גם לא עלו במסגרת הטיעון בכתב הערר ולמעשה לראשונה בדיון. משכך בסוף הדיון התבקשה העוררת להגיש מחדש את המצגת שהוצגה בדיון עם הפנייה מדויקת בכל נושא למספר הסעיף בכתב הערר.

עוד יש  לציין שבמסגרת הדיון, ובהמשך להערות שנשמעות גם מחברי הוועדה, הודיעה העוררת שאינה מבקשת הכרעה בכל הנוגע לטענות שהועלו בסעיפים ,1.14 ,1.15 ,1.16 ,1.17 .1.18 סוגיות נוספות צומצמו במידה זו או אחרת לאור הערות חברי הוועדה והתשובות שניתנו בדיון.

דיון והכרעה עיינו במכלול טענות העוררת ובתשובת הוועדה המחוזית ושמענו קשב רב את טענות הצדדים בדיון לרבות מעבר פרטני על כל אחת מלמעלה מ20- בקשות לתיקון התכנית במגרשים מסוימים. בסופו של יום, לאחר התייעצות פנימית של חברי הוועדה, אנו בדעה כי דין הערר להידחות על כל היבטיו. 

למעשה, הערר מעלה קשיים באופן שבו הוא הוגש ובטענות 'מתגלגלות' שנשמעו בו. אנו אכן מבינים את רצונה של העוררת להביא לקבלת רצונותיהם של המתנגדים שלא קיבלו לשיטתם מענה מספק בהחלטה בהתנגדויות. יחד עם זאת, אנו סבורים שלחלק מהמקרים קיים מענה אפשרי במעלה הדרך, באמצעות ביצוע תכניות חלוקה או תיקונים בסמכות מקומית; ומעבר לכך נראה ששינויים כפי שהתבקשו אינם מוצדקים תכנונית ועשויים לגרום נזק משמעותי בדמות הפרת האיזון השמאי,  פגיעה בצדדים שלישיים שלא היו חלק מהליך הערר, והשבת התכנית שנים לאחור בהליך התכנון. 

זאת, בשעה שהתרשמנו שמדובר בתכנית חשובה, איכותית ובמידה רבה פורצת דרך או את דרכם של רבים בין אם לשיפור רווחת החיים ביישוב עצמו, ובין אם בעצם ההשלכה החיצונית החיובית על תכנית מפורטות אחרות דומות. אכן נכון  כפי שציינו היטב נציגי העוררת המבחן הוא הביצוע אך בכל הנוגע לעבודת מערכת התכנון, התרשמותנו היא שהתכנית מצאה לה את דרך המלך בין שורה של אילוצים תכנוניים וקנייניים. בהינתן מכלול הנסיבות אנו אפוא סבורים שנכון לאשרה 
ולדחות את הערר שלפנינו.