מונחי תכנון ובניה

הוראות ("תקנון")  מסמך ההוראות הוא החלק המילולי של מסמכי התכנית. מסמך ההוראות הוא אחד משני המסמכים העיקריים של כל תכנית (השני הוא התשריט).

נוהל מבא"ת המעודכן משנת 2017 קובע שכל תכנית חייבת להכיל תשריט והוראות.

בהוראות התכנית (תקנון) ייכתבו כל ההוראות, המגבלות והזכויות שהתכנית קובעת.

 

מבנה ההוראות נקבע בנוהל מבא"ת ומחולק לפרקים, בהם ניתן למצוא הסברים בנוגע לעריכת התכנית ומרכיביה, זיהוי התכנית, מיקומה ובעלי עניין בקרקע, מטרות התכנית ועיקריה, יעודי קרקע וזכויות הבניה שהתכנית מקנה, ומגבלות החלות על כל ייעוד בתכנית.

 

החלטת מוסד תכנון   ההחלטה תקפה מרגע שהתקבלה. אין לשנות אותה ללא הבאתה לדיון בוועדה לצורך שינוי החלטה.

 

כל החלטה תתפרסם באתר האינטרנט של מוסד התכנון תוך 3 ימי עבודה. 

 

היטל השבחה מס אשר חל על נכס שערכו עלה (הושבח) בעקבות אישורה של תכנית החלה עליו. כמו כן, החוק קובע כי בעל הקרקע נדרש לשלם היטל השבחה גם בגין עליית שווי הנכס כתוצאה מאישור הקלה או שימוש חורג. גובה היטל ההשבחה הוא 50% מעליית הערך בעקבות אישור התכנית, ההקלה או השימוש החורג.

 

היטל פיתוח מיועד לעבודות תשתית במרחב הציבורי (תיעול, ביוב וסלילת רחובות), ומשולם לרשות המקומית, שתפקידה לבצע עבודות אלה. 

 

היררכיית התכניות מערכת התכנון בישראל היא מערכת היררכית. התכניות מסודרות במערכת היררכית:תכניות מתאר ארציות, מחוזיות, מקומיות ומפורטות.

 

סעיפים 129 – 131 לחוק התכנון והבניה קובעים, כי לתכנית אסור לסתור תכניות שנמצאות במעמד גבוה יותר במדרג התכניות. במקביל  להיררכיית התכניות קיימת היררכיה של מוסדות התכנון והתכניות אותן מאשר כל מוסד. 

 

היתר בניה הרשות לבצע עבודת בניה, הריסה או שימוש במקרקעין. היתר בניה נדרש עבור רוב העבודות, מלבד רשימה מוגבלת של עבודות שנקבעו בתקנות כעבודות הפטורות מהיתר. ההיתר מראה את שטחי הבניה המבוקשים, המבנים, החלוקה בין שטחים עיקריים לשטחי השרות, היחס בין המבנה לסביבה הקרובה, כניסות להולכי רגל ולרכבים, התחברות לתשתיות ועוד.

 

את הבקשה להיתר בניה מאשרת רשות הרישוי, למעט בקשה הכוללת הקלה או שימוש חורג הטעונה אישור של הוועדה המקומית. לאחר מתן היתר בניה ניתן לבקש אישור לתחילת עבודות.

 

היתר להקלה  

 

היתר לשימוש חורג   
 

 

הליך סטטוטורי ההליכים התכנוניים שנקבעו בחוק. 

 

הליכתיות, מידת הנוחות והנגישות של מקום להליכה ברגל כלומר, עד כמה נעים, בטוח, קל ונוח ללכת בו ממקום למקום. מרחב שיש בו הליכתיות טובה יכול לכלול מדרכות רחבות, צל, חצייה בטוחה, שילוט ברור, ספסלים, מרחקים קצרים בין יעדים והוא מעודד אנשים ללכת במקום לנסוע ברכב.

 

הנחיות מרחביות הוראות העוסקות בעיקר בהיבטים של עיצוב, כגון חזותו ומראהו החיצוני של בניין (חומרי גמר וכדומה), השתלבותו בסביבה; בהיבטי פיתוח כגון גובה מפלס הכניסה לבניין וחיבור תשתיות, הנחיות לגבי חיבור המבנה למרחב הציבורי. 

 

הוועדה המקומית יכולה לקבוע הנחיות מרחביות החלות על כל שטח מרחב התכנון או על חלקים ממנו, לפי שיקול דעתה. ההנחיות המרחביות מתפרסמות באתר האינטרנט של הוועדה, ונמסרות למבקש במסגרת תיק המידע. הבקשה להיתר צריכה להיות תואמת, בין היתר, להנחיות אלה.

 

ראו גם: סעיף 145ד לחוק.

 

הנחיות פרטניות  ועדה מקומית רשאית לקבוע במסגרת ההנחיות המרחביות, כי בשל מאפייניהם המיוחדים של מגרשים מסוימים, ייקבעו לגבי כל מגרש הנחיות מרחביות פרטניות בידי רשות הרישוי.

 

הסמכת ועדה, שר האוצר רשאי להסמיך ועדה מקומית לפי סעיף 31א לחוק, אם נוכח שהיא מקיימת באופן מקצועי ויעיל מערכת תכנון ורישוי, ומערכת אכיפה של הוראות החוק. שר האוצר מסתמך בהחלטתו על המלצות גורמים שנקבעו בסעיף 31א. ההסמכה מוגבלת לתקופה של עד 5 שנים, אך ניתנת להארכה.

 

ההסמכה כוועדה עצמאית מקנה לוועדה סמכויות נרחבות יותר, בעיקר בתחום התכנון. ראו גם: ועדה מקומית עצמאית.

 

העברה להערות והשגות, תהליך מקביל להפקדה, המתקיים בתכניות לתשתית לאומית (תת"ל)  תת"ל שנמצאה ראויה על ידי הוועדה לתשתיות לאומיות  להמשך קידום מועברת להערות הוועדות המחוזיות ולהשגות הציבור. 

 

הפקדה, החלטת מוסד התכנון כי התכנית, לאחר שנבדקה ותוקנה, ראויה להפקדה, ואם אין לה התנגדויות ראויה גם לאישור.

 

התכנית מופקדת לעיון הציבור, כך שכל הרואה עצמו נפגע ממנה יוכל להגיש לה התנגדות. החלטה על הפקדת תכנית, תתפרסם במספר אמצעים, והציבור יוזמן לעיין בתכנית ולהגיש את התנגדויותיו. תקופת ההפקדה היא  60 יום וניתנת להארכה.

 

מסמכי התכנית יהיו פתוחים לעיון הציבור במשרדי מוסד התכנון ובאתר האינטרנט של הוועדה המקומית או באתר המבא"ת.

 

ראו גם: העברה להערות והשגות, הפקדה בתנאים, תכנית שנמצאה ראויה, אולם נדרשים בה תיקונים שישפרו אותה, כדי שניתן יהיה להפקיד אותה ולאשר אותה בהמשך. לאחר שימולאו התנאים תופקד התכנית.

 

הפקעת שטח לצרכי ציבור, העברה כפויה של מקרקעין לבעלות הציבור. ההפקעה יכולה להיות בתמורה או ללא תמורה.

 

סעיפים 188-189 לחוק מסמיכים את הוועדה המקומית להפקיע מקרקעין. 

 

לעיתם קובעת תכנית הפרשה של שטחים לטובת הציבור במסגרת איחוד וחלוקה. במקרה כזה אין מדובר בהפקעה.

 

קיימים דברי חקיקה נוספים המאפשרים הפקעות לצרכי ציבור, כגון: פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943; חוק העתיקות, תשל"ח-1978; חוק המים, תשי"ט-1959.

 

הפשרת קרקע, קרקע שהייתה "מוקפאת" מפני פיתוח אשר "הופשרה" באמצעות תכנית ששינתה את ייעוד הקרקע. מדיניות התכנון הארצית שמה כיום דגש רב על ציפוף והתחדשות מרכזי הערים, ומבקשת לרסן את הפשרת הקרקע.

 

הקלה, הוועדה המקומית רשאית להוציא היתר בסטייה קלה מהוראות הבנייה שהוגדרו בתכנית. החוק והתקנות מפרטים מהי "סטייה ניכרת" מקביעות התכנית, שאותה לא ניתן לאשר בהליך של הקלה, והיא מחייבת הכנת תכנית חדשה.

 

בשונה מהיתר תואם תכנית, שבו אין לציבור אפשרות להתנגד (מלבד בעלי זכויות בנכס), בקשת הקלה מתפרסמת על מנת לאפשר לציבור להביע התנגדות למתן ההקלה.

 

כמו כן, אישור הקלה מאפשר את השבחת הנכס, ולכן מחויב בתשלום היטל השבחה.הקצאה ואיזון טבלה הנערכת במקרה של תכנית איחוד וחלוקה. אם החלוקה נערכת בהסכמת הבעלים, תערך טבלת הקצאה. אם החלוקה נערכת שלא בהסכמה, תערך טבלת הקצאה ואיזון.

 

הטבלאות נערכות על ידי שמאי מוסמך, ומטרתן להבטיח שהערך היחסי של הקרקע של כל אחד מהבעלים יישמר גם לאחר השינויי שייווצר עקב התכנית.
 

הקצאה ואיזון, טבלה הנערכת במקרה של תכנית איחוד וחלוקה. אם החלוקה נערכת בהסכמת הבעלים, תערך טבלת הקצאה. אם החלוקה נערכת שלא בהסכמה, תערך טבלת הקצאה ואיזון. הטבלאות נערכות על ידי שמאי מוסמך, ומטרתן להבטיח שהערך היחסי של הקרקע של כל אחד מהבעלים יישמר גם לאחר השינויי שייווצר עקב התכנית.. 

 

התחדשות עירונית, חידוש ושדרוג מבנים, תשתיות ומרחב ציבורי בתוך ערים ויישובים. ההתחדשות תורמת לחיזוק מבנים והתאמתם לסטנדרטים עדכניים, להגדלת מלאי הדירות, להכנסת שימושי קרקע חדשים ולייעול השימוש בקרקע. מדיניות התכנון הארצית מעודדת התחדשות עירונית לטובת ניצול יעיל יותר של הקרקע, שימור שטחים פתוחים ושיפור העירוניות. החלטת הממשלה דר/131 מגדירה התחדשות עירונית "כל תכנית המוסיפה יחידות דיור במרקם הקיים, ובכלל זה תכניות פינוי בינוי, עיבוי, מילוי בנייה במגרשים פנויים, תמ"א 38 וכדומה". 

 

התנגדויות, שלב בהליך הסטטוטורי, המיועד לשמיעת הציבור הרואה עצמו נפגע מהחלטה תכנונית. החוק מאפשר לפרט הרואה עצמו נפגע להשמיע את עמדתו לפני מוסד התכנון, התנגדות יכולה להיות לתכנית, או לחריגה מתכנית בשלב ההיתר בהקלה או בשימוש חורג. התכנית, ההקלה או השימוש החורג מפורסמים לציבור לתקופה שנקבעה בחוק ובתקנות, ולאחד מכן יוזמנו המתנגדים להציג את עמדתם בפני חברי הוועדה.

 

בעקבות שמיעת ההתנגדויות תחליט הוועדה אם לאשר את התכנית, ההקלה או השימוש החורג, לדחותה או לבצע בה שינויים הנובעים מקבלות ההתנגדויות או חלק מהן.

 

בבקשה להיתר התואמת תכנית, רק בעל זכות במקרקעין רשאי להגיש התנגדות לבקשה, ובשאלות תכנוניות בלבד.