עוספיה בין שכונת הזיתים וזוחלוק

החלטה
א. מדובר בתכנית רחבת היקף בחלק הדרום מזרחי של עספיא, בין שכונת עמק הזיתים המאושרת לבין שטחי הגן הלאומי ודרך נוף כרמל, המתאפיינת בריבוי בתים שנבנו ללא היתר ובפיזור נרחב, דרכים סלולות לא סטטוטוריות, ובחלקים טופוגרפיה תלולה ועם מורכבות קניינית. כל אלו, מקשים על יצירת תכנון מיטבי לשכונה בסדר גודל שכזה.

הוועדה קיימה הצבעה על שתי הצעות החלטה שהונחו בפניה:
 

(1) הצעת יו"ר הוועדה המחוזית הגב' רות חנוך-שורץ, כדלקמן: לקו הכחול של התכנית היו מספר גרסאות, כאשר התכנית המוצעת, בסופו של דבר, הינה רחבה יותר מהגרסה שתואמה עם לשכת התכנון, טרם הגשתה למוסדות התכנון, ואף מזו שנקלטה במרץ 2025. בהמשך לישיבות שהתקיימו והסיור שנערך בשטח התכנית, ולנושאים שהועלו במהלך הדיון, ולאחר ששמעה את המשתתפים בדיון מחליטה הוועדה כי לאור תוספת השטחים שהוגשה לפיתוח הנמצאת בתחום שטחים רגישים מבחינה נופית וסביבתית, בעיקר במזרח התכנית (בסמוך לדרך נוף כרמל), אשר חופפים ליעוד גן לאומי ונכללים במסדרון אקולוגי, ויש לצמצם את גבול הבינוי המוצע בתכנית באופן שיאפשר לכלול את רובם ככולם של הבתים הקיימים ולא מעבר.
 

על אף המורכבות שעלתה לאורך קידום התכנית, החוסרים במסמכי התכנית וההשלמות הנדרשות בתיאומים מול הגופים השונים, הוועדה מצאה כי יש צורך לאפשר את הסדרת המבנים הרבים הקיימים בתחום התכנית וישנה חשיבות לחזק את תהליכי התכנון המקודמים ביישוב בעת הזו. לפיכך, הוועדה מחליטה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:

 

הקו הכחול וגבול הבינוי: התכנית כפי שהוגשה למוסדות התכנון כוללת שטחי פיתוח הרבה מעבר לתחום הפיתוח שנקבע בתמ"מ 8/6. הוועדה סבורה כי אין הצדקה תכנונית לכלול את כולם. במהלך הדיון הוצגה חלופה המציעה צמצום מסוים, אך לא מספק, של שטחי הפיתוח.

כמו כן, לאור הניתוח שהוצג והרגישות של השטחים הוועדה סבורה שיש להרחיק את הבינוי מדרך נוף כרמל וכי אין מקום להציע בינוי בתחום הואדיות של נחל חוסייפה בצפון התכנית ויובל נחל אורן בדרום מערב. לגבי המגורים המוצעים בתאי שטח מס' 315 ומס' 100, הוועדה סבורה שיש לגרוע אותם מתחום התכנית מאחר והם חורגים לשטח הפתוח ואינם צמודי דופן.
לפיכך, נדרש לצמצם את גבול הבינוי והקו הכחול של התכנית ביחס לחלופה שהוצגה

 

לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר.
 

3. מספר יחידות הדיור הקטנות בתכנית יהיה 10% מסך יחידות הדיור המוצעות בתכנית. הוועדה סבורה כי לאור מאפייני השכונה והיישוב אין מקום לחיוב הוראות לגבי דיור מכליל.
 

4. יוטמעו עקרונות תכנון בתיאום לשכת התכנון בנושאי עירוב שימושים, פרישת שטחי המגורים, פיתוח כלכלי, חזית עירונית פעילה לאורך דרכים ראשיות, קביעת הוראות בינוי במגרשים וכדומה.
 

5. איחוד וחלוקה: התכנית תתוכן כתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים עם טבלאות הקצאה ואיזון ועל בסיס מדידה אנליטית. מסמך העקרונות השמאיים והטבלאות יועברו לאישור שמאית הוועדה.
 

6. שטחי ציבור: הקצאת שטחי הציבור בתכנית תעודכן בהתאם לחלופה שהוצגה בדיון. רשימת השימושים והיקף שטחי הבניה ייקבעו בתיאום עם לשכת התכנון.
 

7. תנועה: תוואי הדרך ההיקפית (דרך מס' 2) כפי שהוצג בחלופה במהלך הדיון מקובל עקרונית למעט בתיקונים הנדרשים לאור שינוי גבול הבינוי והקו הכחול בסעיף 1 שלעיל והבחינה הנדרשת בחיבור הצפוני של השכונה. תכנון התנועה ונספח התנועה יתוקנו בתיאום עם יועצת התנועה של הוועדה ובתיאום עם לשכת התכנון.
 

8. עצים בוגרים:
8.1. עצים בוגרים הממוקמים מעבר לקווי הבניין המוצעים בתאי השטח בתכנית, ככל הניתן, יסומנו לשימור בתיאום עם לשכת התכנון.
 

8.2. בתאי שטח לצרכי ציבור (מבנים ומוסדות ציבור, שב"פ) ייעשה מאמץ בבינוי לשמר עצים בוגרים.
 

8.3. לאחר השלמת הנ"ל יש לעדכן את נספח עצים בוגרים ולהעביר לבדיקת יועצת הנוף של הוועדה.
 

9. מים וביוב: יש להשלים תיאום עם משרד הבריאות ותאגיד המים והביוב המקומי ולבחון האם נדרשת הקצאת תאי שטח ביעוד מתקנים הנדסיים עבור השכונה ומיקומם בתחום התכנית.
 

10. ניהול מי נגר: יש לתקן את נספח ניהול מי נגר ונספח הניקוז בהתאם להערות יועצת הניקוז של הוועדה.
 

11. השלמת מסמכי תכנית:
 

11.1. נספח בינוי - המציג את אופן השתלבות הבינוי המוצע בסביבה, תוך מענה להיבטים של גובה ומפלסי הפיתוח, פריסת המבנים, קווי בניין, טופוגרפיה והנצפות, חתכים עקרוניים, ממשק של הפיתוח עם השטחים הפתוחים וכו'. כמו כן, יש להוסיף סימון סכמטי מנחה למרכז איסוף פסולת.
 

11.2. נספח נופי סביבתי – יש לתקן את הנספח ולהשלים את כל הפרקים והניתוח כמפורט בנספח ב' 6 לתמ"א 1.
 

12. מסמכי התכנית יתוקנו בהתאם להחלטת הוועדה לעיל ובהתאם להנחיות לשכת התכנון.
 

13. יש לתקן את הוראות התכנית בהתאם להערות לשכת התכנון ולפי הנחיות תכנון חושב רישוי.
 

14. תיאומים נוספים: יש להעביר את התכנית המעודכנת להתייחסות הגופים כמפורט בהמשך. ככל שלא תתקבל התייחסותם בתוך 30 יום ממועד ההגשה, ייראה בכך שאין להם הערות לתכנית.
 

14.1. רשות המים – קרקע חשודה בזיהום מי תיהום.
 

14.2. רשות מקרקעי ישראל – יש להעביר טבלאות הקצאה ואיזון.
 

14.3. רשויות ניקוז כרמל וקישון.
 

14.4. משרד החקלאות, רט"ג ומשרד הגנת הסביבה.
 

14.5. משרד התחבורה – לרבות בנושא השלכות על צמתים עיקריים/קריטיים בהתחברות למערכת קיימת ולנספח תחבורה ציבורית.
 

14.6. פקיד היערות.

 

 

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה, קובץ החלטות ישיבה מס' 2026010 מיום 25.05.2026

לא ניתן להעיר על קובץ החלטות זה בעת הדיון באישור פרוטוקול הדיון למעט הודעות היו"ר על תיקון טעות סופר.
 

15. גן לאומי ושמורת טבע: בתכנית מוצע שינוי ייעוד מגן לאומי בהיקף של כ-328 דונם ושמורת טבע בהיקף של כ-14 דונם ולאחר תיקון גבול הבינוי והקו הכחול בתכנית כמפורט בסעיף 1 לעיל היקף שינוי הייעוד יופחת. מאחר ונדרש להסדיר מצב תכנוני קיים וכדי לשמור על מרחק סביר של הפיתוח מדרך נוף כרמל ומשטחי הגן הלאומי הוועדה מאשרת את שינוי הייעוד לפי סמכותה במסגרת סעיף 6.1.1.4 (א) לפרק המוגנים בתמ"א 1.

אישורים:
16.1. מועצת גנים לאומיים ושמורות טבע.
16.2. ולקחש"פ.

לאחר השלמת ביצוע של הסעיפים המפורטים לעיל, לרבות נושא איחוד וחלוקה, התכנית תובא לדיון נוסף בפני חברי הוועדה.

ב. במידה ולא ימולאו תנאי הוועדה בתוך שישה חודשים ממועד ההחלטה ינהגו בתכנית עפ"י סעיף 86(ב-ה) לחוק.

ג. תנאים למתן תוקף:

פרסום אישור שינוי תמ"מ 8/6.

ביטול אכרזה גן לאומי ושמורת טבע הכרמל.

 

ד. חיבור מבנים קיימים לחשמל – בהתאם למתווה בעניין חיבור מבנים לחשמל הקבוע בסעיף 157א(ח) לחוק, הוועדה סבורה כי ניתן לחבר לחשמל את המבנים הקיימים בתחום התכנית, העומדים בהוראות החוק, לפי המדידה ברקע התשריט בגרסה שנקלטה (מונה תדפיס מס' 8, יולי 2025), ושאינם חורגים לשטחים לצרכי ציבור ו/או דרכים בתשריט שיתוקן. בהתאם

ד. חיבור מבנים קיימים לחשמל – בהתאם למתווה בעניין חיבור מבנים לחשמל הקבוע בסעיף 157א(ח) לחוק, הוועדה סבורה כי ניתן לחבר לחשמל את המבנים הקיימים בתחום התכנית, העומדים בהוראות החוק, לפי המדידה ברקע התשריט בגרסה שנקלטה (מונה תדפיס מס' 8, יולי 2025), ושאינם חורגים לשטחים לצרכי ציבור ו/או דרכים בתשריט שיתוקן. בהתאם לכך, הוועדה ממליצה לשר הפנים על חיבור מבנים אלה לחשמל.

 

בעד הצעת היו"ר תמכו 9 חברים – רות שורץ-חנוך - יו"ר הוועדה, רונן סגל – מתכנן המחוז, מיכל וייק – נציגת השרה להגנת הסביבה, ניר בן סימון – נציג רשות מקרקעי ישראל, איילת קלפון – נציגת שר המשפטים, אנה אוסטרובסקי – נציגת שרת התחבורה, יעל אוסטפילד – נציגת שר הבריאות, מור שחר – נציגת שר החקלאות, מוניב סאבא – נציג הרשויות המקומיות.

 

(2) הצעה נגדית של שחר מט - נציגת הארגונים הסביבתיים:
כעקרון אנו מברכים על תכנון בעוספיא וחושבים שהוא חשוב לעתיד היישוב. עם זאת, אנו מתנגדים לגדילה מעבר לתחום התמ"מ וחושבים שאין הצדקה לגריעה נוספת של הגן הלאומי, ללא שהוצגה ההצדקה התכנונית והעמידה בהנחיות הולנת"ע לשימוש בגמישות, זאת לאחר שתחום הפיתוח כבר הוגדל משמעותית ובאופן מספק לצמיחת הישוב שנים קדימה במסגרת התמ"מ. התכנית המוצעת, מעבר לבעייתיות של ניצול מרבית העתודות של הישוב לגדילה בעתיד, גם לא בשלה להפקדה וצריך שהיא תהיה בבשלות מסוימת כדי להפקידה. חלק מהחומרים הועברו רק כמצגת או הוצגו במהלך הדיון בלבד ומרבית החומרים לא עודכנו על פי התכנון החדש המוצע. לכן אנחנו מבקשים שכלל מסמכי התכנית יעודכנו ויושלמו התאומים הנדרשים, שבמסגרת המסמך הסביבתי יבחנו חלופות מאקרו כולל חלופת אפס בהתאם לשינוי 8 לתמ"מ, שתוצג ההצדקה להגדלת השטח ועמידה בהנחיות הולנת"ע לשימוש בגמישות, שיבוצעו סקרי שדה עדכניים ושהממצאים הסביבתיים יושלמו במסמך הסביבתי ויוטמעו ויכוונו את התווית החלופות הנבחרות. כמו כן נבקש לעמוד במתווה של הסכם הגריעות והכנת תכנית אב שבמסגרתה יבחן פיצוי ותוספת לגן הלאומי במקום השטח שמוצע לגרוע, על פי המתווה של הסכם הגריעות, זאת בתיאום עם רט"ג ושלא תאושר גריעה מהגן הלאומי ללא בחינה זו. נבקש שרק לאחר שזה יקרה ויועברו החומרים המעודכנים, יתקיים דיון נוסף בהפקדת התכנית.

 

בעד ההצעה הנגדית חברה 1 – שחר מט - נציגת הארגונים הסביבתיים.

ברוב קולות התקבלה הצעת היו"ר.

הסתייגות של נציג הרשויות המקומיות – מוניב סאבא, ראש מועצה מקומית עספיא, לצמצום גבול הבינוי והוצאת תאי שטח 315 ו-100 מהתכנית כמפורט בסעיף 1 בהחלטה.