קובץ החלטות הועדה המחוזית לתכנון ובניה לישובי הכרמל

 

חברי ועדה:
גב' רות שורץ – חנוך מר רונן סגל  
גב' מיכל עייק
מר ואיל כיוף
מר שי רגב

 

נעדר מוניב סאבא

 

השתתפו: עו"ד דרור לוינגר גב' דניאל שאנני מר עמית קליינר

הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז חיפה ועדת משנה ליישובים דרוזים וצ'רקסים קובץ החלטות
קובץ החלטות של ועדת המשנה ליישובים דרוזים וצ'רקסים מישיבה מס 2025003 'מיום 17.11.2025 שהתקיימה באולם הישיבות של הוועדה המחוזית.

 

החלטה, שקיבל מוסד תכנון תיכנס לתוקפה במועד קבלתה.
 

 

שינוי הוראות וזכויות בניה דאלית אל כרמל שינוי יעוד קרקע :356-1399575 . יזם התכנית: חמוד בסיס, עורך התכנית: חסן מוחמד, מטרת התכנית: שינוי יעוד קרקע שינוי הוראות וזכויות בניה מטרת הדיון: דיון בהפקדת תכנית

 

נכחו בדיון :רפיק חלבי. חלבי ראש מו"מ דלית אל כרמל, אחמד חסון מהנדס מו"מ דלית אל כרמל, רמי. חשאן מהנדס ועדה מקומית רכס הכרמל, שמעון סיסו יו"ר ועדה מקומית רכס הכרמל, ע. בן חמוד, ע. עבד אלנור עורך התכנית, ח חסן א.מ. חסן יעוץ, ל. פאר משרד המשפטים.
 

מדובר על תכנית בשטח של כ-28 דונם בשכונת ואדי אל פש )תכנית מאושרת מס'(356-0144261, שמטרתה הסדרת מפעל לייצור בלוקים קיים הפועל באזור מגורים )גוש  11506חלקה (32.

 

עיקרי השינויים: 2.1 שינוי יעוד ממגורים א' ליעוד מגורים ומסחר, מסחר ותעשייה קלה ומלאכה ויעוד דרך מוצעת לשם הרחבת הדרך.

2.2 שינוי גבולות וצורה של מגרש ביעוד שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור ללא שינוי בגודלו 3 קביעת שימושים, הוראות בינוי וזכויות בניה בייעודי קרקע השונים.
 

תכנית מפורטת החלה בשטח היא תכנית מס 356-0144261 'שכונת ואדי אל פש שאושרה בשנת 3.1. ייעודי הקרקע בתחום התכנית שבנדון לפי התכנית הנ"ל הם מגורים א' )תא שטח ,(26320 דרכים ושטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור )תא שטח(805.

 

3.2. להלן שימושים, זכויות ומגבלות הבניה והוראות רלוונטיות לייעודי הקרקע הנ"ל שימושים: מגורים, יחידות אירוח, משרדים לבעלי מקצועות חופשיים ומרפאות פרטיות, מסחר שכונתי, קליניקות ומכוני שירותיים אישיים, תשתיות תת קרקעיות.

 

זכויות בנייה: סה"כ 100% בנייה )לפי 75% עיקרי ו 25%-שירות

 

.3.2.1.3 מס' יח"ד לפי צפיפות של 5 יח"ד/דונם.

 

.3.2.1.4 גובה מירבי 12 מ'. מס' קומות מירבי 3 קומות מעל כניסה קובעת וקומה אחת מתחת למפלס הכניסה הקובעת. בנוסף, תותר קומת עמודים כדי לגשר על טופוגרפיה ובמסגרת מניין שטחי הבניה המותרים.

 

3.2.1.5. קווי בניין צידיים ואחורי 3 מ', כאשר עבור מחסנים וחניות ניתן בקו 0 מ' בהסכמת שכן. קו בנין קדמי 3 – מ' ו 5-מ' לדרכים בהתאם למסומן בתשריט .3.2.1.6. לעניין שימוש של המפעל הקיים ביעוד מגורים, נקבע להלן בסעיף1 .4.5 ה' בחלקה 32 בגוש 11506 יותר המשך השימוש במפעל הבלוקים הקיים לתקופה שלא תעלה על 10 שנים מיום אישור תכנית זו. לאחר מועד זה המפעל לא יחשב עוד כשימוש מותר והוא יפונה".
 

3.2.2. שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור:
 

.3.2.2.1 שימושים: גינות ונטיעות, משחק וספורט, התכנסות פתוחה לציבור לבילוי לפנאי ולתרבות, מוסדות ציבור לפי סעיף 188 לחוק ובכפוף לשימושים שכונתיים, קיוסקים ומזנונים לשירות הציבור.
 

3.2.2.2. זכויות בנייה: סה"כ 80% בנייה לפי 70% עיקרי ו 10% שירות תכסית מקסימלית.20% ובה מירבי 12 מ'. מס' קומות מירבי 3 קומות מעל כניסה קובעת וקומה אחת תחת למפלס הכניסה הקובעת.
 

.3.2.2.5 קווי בניין: צידיים 3 מ', אחורי 5 מ , 'קו בנין קדמי 5 מ' לפי תשריט תחם מס 3.1 'שכונות סביב הגרעין הוותיק ושכונת ואדי אל פש.

 

4.2. ייעודים: תא שטח 362 מגורים מוכלל, תא שטח 530מבנים ומוסדות ציבור.4.3 קיבולת בניה: יעוד מגורים 150% ברוטו מעל מפלס הכניסה, ובניה עד 6 קומות.
 

.4.3.2 ביעוד מבנים ומוסדות ציבור %200 ברוטו מעל מפלס הכניסה כולל עבור שימושים נלווים, בנייה עד 5 קומות כאשר תותר תוספת קומות לשם ניצול מלוא זכויות הבנייה.

 

תכניות מתאר ארציות:
 

.5.1 תמ"א:35/1  שטח התכנית במרקם שמור משולב ולפי תשריט הנחיות סביבתיות בשטח לשימור משאבי מים.
 

5.2. תמ"א :1/8 התכנית נמצאת בתחום שטח בעל רגישות הידרולוגית גבוהה. 
 

.5.2.1 מאחר והתכנית מבקשת להסדיר שימוש של מפעל בלוקים וכן מבקשת להוסיף שימושים ברי פוטנציאל לזיהום מי תהום, לפי סעיפים 7.2.2  ו-7.2.8  לתמ"א נדרש לצרף לתכנית נספח הגנה על מי תהום ולקבל את התייחסות רשות המים לנספח. 
 

5.2.2. מדובר בתכנית הגדולה מ5- דונם ולכן לפי סעיף 7.1.6.3 בשינוי לתמ"א נדרש לצרף מסמך ניהול נגר וניקוז. לתכנית לא צורף מסמך ניהול מי נגר נפרד אך הוא שולב במסגרת הפרשה הטכנית של נספח הניקוז. המלצות הנספח לא הוטמעו בתכנית כנדרש בשינוי לתמ"א בסעיף,(7.1.4  לרבות יעדי נגר בייעודי הקרקע השונים והתייחסות להשהיית נגר וחילחול בתחום המגרשים בתכנית.
 

6. החלטת ועדה מרחבית רכס הכרמל מיום16.12.24  על המלצה להפקדת התכנית בתנאים: התאמת הצפיפות לתמ"א,35/4  תיאום עם דרישות תכנית המתאר הכוללנית במספר יח"ד, התייעצות עם משרד הג"ס לייעודים השונים והמצאת טופס שיפוי.

 

7 בתאריך2.25 .13 הועברה התייחסות מהנדסת מו"מ דלית אל כרמל לפיה המועצה תומכת בקידום התכנית המאפשרת לגליזציה לעסק הקיים בקרקע בבעלות פרטית תוך שמירה שטחי הציבור והתאמת שטחי הפיתוח לניצול מיטבי. .8 בתאריך25.2.25  התקבלה התייחסות משרד הג"ס לפיה הם מתנגדים לאפשר תעשייה ואת השימושים המוצעים בתכנית הנמצאת בלב אזור מגורים.

 

ציינו כי, במידה והוועדה לא תקבל את עמדתם תידרש הכנת מסמך סביבתי על פי הנחיות המשרד להגנת הסביבה טרם הפקדת התכנית, שיפרט וינתח את כל ההשפעות הסביבתיות בהתאם לשימושים המוצעים. בנוסף, ציינו כי בתכנית מוצעת צפיפות מגורים של 5.2 יח"ד/דונם ויש להגדיל את הצפיפות בהתאם להוראות הכוללנית, לצפיפות מינימלית של 8 יח"ד/דונם.

 

בתאריכים 25 .27.2 ו-6.3.25 התקבלו התייחסויות של משרד הבריאות לתכנית לפיה הם מתנגדים לאישור השימוש של מפעל הבלוקים. ציינו כי הבסיס לאישור שכונת ואדי אלפאש באזור זה היה פינוי מפעל הבלוקים, והשימושים לתעשייה כולל מפעל עיבוד מזון, אינם מתאימים לאזור מגורים וצריכים להיות באזורים שייעודם תעשיה ומלאכה וכד'.
 

.10 התכנית שובצה לדיון בתאריכים25 .10.3 ו ,7.5.25-אך לבקשת היזם הורדה מסדר היום.

 

.11 בתאריך 2.11.25 עדכנה נציגת משרד הג"ס כי התקיימה איתם ישיבת תיאום להצגת התכנון המוצע, אך הם לא השתכנעו שניתן לאשר שימושי תעשייה בלב שכונת מגורים, וכי עמדתם נותרה שלא נכון  לאפשר מפעל תעשייתי בתוך אזור מגורים ובשטח הגובל ביעוד למבני ציבור

 

מהנדס הוועדה המרחבית ועורך התכנית הציגו תכנית עדכנית שונה מהגרסה שהוגשה, שהוכנה לאחר מספר ישיבות תיאום שקיימו, כולל עם המשרד להגנת הסביבה ובעקבות סיור שערכו בשטח התכנית עם יו"ר הוועדה המחוזית. הכוונה לאפשר את העתקת המפעל הקיים למיקום חדש ובנייתו כמפעל מודרני בשיטות מתקדמות למניעת מטרדים ובניצול הטופוגרפיה הקיימת, אשר יוקם בתת הקרקע וללא ארובות.

 

בתכנית העדכנית מוצע שייקבע יעוד תעשייה ומלאכה רק בחלק הצפון מערבי בסמוך ליעוד הציבורי, בשטח של כ 4.6- ד' שאליו יועתק מפעל הבלוקים הקיים וביתרת שטח המגרש ייקבע יעוד של מסחר ותעסוקה, ובדרום התכנית יעוד מגורים כפי שהוגש. בנוסף, מוצעת הרחבת יעוד דרך בחלק הצפוני עבור הגישה למפעל החדש על חשבון יעוד מבנים ומוסדות ציבור ושטחים פתוחים.

 

נציגת המשרד להגנ"ס הציגה את הקושי לאשר תכנית המתירה הקמת מפעל תעשייתי לצד שימושי מגורים, גם אם יינקטו כל האמצעים שהוצגו לצורך צמצום השפעותיו.

 

החלטה:לאחר ששמעה את המשתתפים בדיון ולאור המורכבות של התכנית, הוועדה מחליטה לשוב ולדון בתכנית בדיון פנימי, במועד אחר.

 

גב' רות שורץ חנוך , יו"ר הוועדה גב' איריס רביץ יו"ר ועדת משנה ליישובי דרוזים וצ'רקסים מזכירת  הוועדה