תכנון בתוך סבך של אילוצים

הביקורת של נג'יב נסראלדין כבעל מקצוע שמבין עניין, באה באיחור או באה בזמן?, כי ידוע שבמקום שאין בו תכניות מאושרות יש צווי הריסה וצווים מנהליים, וזה לא מה שקורה בדאלית אל כרמל, למרות הביקורת על התכנית הכוללנית שאושרה ב 2023 ומשאירה מאחוריה שטחים שלא נכללו בה, למרות שאפשר לעשות תכנית נקודתית ולצרף שטחים לתכנית הנ"ל בעתיד. נגיב נסראלדין מפרט את המחיר החברתי והקנייני של התכנית הכוללנית בדאלית אל-כרמל

"אישור התכנית הכוללנית לדאלית אל-כרמל (356-0327999) במהלך כהונתו של ראש המועצה רפיק חלבי, הוצג לא פעם כהישג היסטורי וכקו פרשת מים בתולדות היישוב. על הנייר, מדובר במהלך מתבקש: מעבר מכאוס תכנוני, בנייה ללא היתרים ותשתיות רעועות, לעבר מסגרת תכנונית מודרנית המסדירה את המרחב.

אולם, קריאה מקצועית של מסמכי התכנית והשלכותיה בשטח חושפת מציאות מורכבת וכואבת הרבה יותר. עבור תושבים רבים, התכנית אינה מהווה "הצלה", אלא מנגנון רגולטורי המטיל עליהם גזירות קשות, פוגע בקניינם, ומשאיר חלקים ניכרים מהקהילה מחוץ לגדר".

"ניתוח תכנוני של מוקדי החיכוך המרכזיים שהתכנית מייצרת: מלכודת האיחוד והחלוקה: הפקעה דה-פאקטו של נחלת האבות

הפגיעה הדרמטית ביותר ברוב התושבים נובעת מההסתמכות הגורפת של התכנית על מנגנון "איחוד וחלוקה" (לרוב ללא הסכמת בעלים) כתנאי לפיתוח ולהסדרת מתחמים. בחברה הדרוזית, הקרקע אינה רק נכס נדל"ני בר-המרה; היא עוגן חברתי, תרבותי ומשפחתי, המיועדת להבטיח קורת גג לדורות ההמשך.

התכנית הכוללנית, כדי לעמוד בסטנדרטים של מוסדות התכנון והוועדה המחוזית, מחייבת הפרשות עצומות לצורכי ציבור (כבישים, שצ"פים, מבני ציבור) מתוך הקרקעות הפרטיות. משמעות הדבר בשלב התב"ע המפורטת היא שמשפחה עשויה לאבד 30%, 40% ואף למעלה מכך מחלקתה המקורית. זהו מנגנון המייצר "עוני קרקעי". התושב שקיווה להסדיר את ביתו, מגלה לפתע שחלק ניכר מהאדמה שתכנן להוריש לילדיו מופקע לטובת צירי תנועה או מגרשי ציבור, תוך שבירת המבנה המסורתי של מגורים משפחתיים סמוכים.

עריצות הקו הכחול: בתים שקופים מחוץ לתחום

אחת ההבטחות הגדולות של הנהגת היישוב הייתה הרחבת שטח השיפוט וגבולות התכנון כדי להכיל את הבנייה ש"גלשה" אל מחוץ לקווים ההיסטוריים. ואכן, הקו הכחול של התכנית החדשה התרחב, אך לא מספיק. הפשרה אל מול רשויות המדינה, ובראשן רשות הטבע והגנים (רט"ג) ומשרד החקלאות, יצרה קו כחול נוקשה המהווה מחסום בלתי עביר.

כתוצאה מכך, בתים רבים – חלקם מאוכלסים במשפחות צעירות שחיפשו קורת גג בהיעדר חלופות בתוך היישוב – נותרו מחוץ לקו הכחול, בשטחים המוגדרים כגן לאומי, שמורת טבע או נוף כפרי חקלאי. עבור משפחות אלו, התכנית הכוללנית היא אסון. היא לא רק מתעלמת מקיומן, אלא מקבעת סטטוטורית את אי-חוקיותן, וחושפת אותן לאכיפה דורסנית תחת חוק קמיניץ, קנסות עתק, סכנת הריסה, ומניעת חיבור בסיסי לחשמל ולתשתיות. זוהי פצצה חברתית מתקתקת.

התנגשות אורבנית: צפיפות כפויה ומגבלות עיצוב

התכנית הכוללנית מנסה לכפות מודל ציפוף אורבני (עירוני) על מרקם חיים בעל מאפיינים כפריים-מסורתיים. הדרישה להעלאת הצפיפות (כדי לחסוך בקרקע פנויה) מאלצת בנייה רוויה ורב-קומתית שאינה תמיד מתאימה לאורח החיים המקומי ולצרכי הפרטיות של המשפחה המורחבת".

"יתרה מכך, התכנית מטילה מגבלות תכנוניות נוקשות המכבידות כלכלית על התושב: רצועות חיץ (ממשק יער): דרישות להרחקת בנייה עשרות מטרים מקו היער כאמצעי הגנה מאש, "נוגסות" עוד יותר בשטחי המגרשים הפרטיים שגובלים בפארק, ומותירות לתושבים אחוזי בנייה שלא ניתן לממש בפועל בשל היעדר שטח פנוי.

קווי בניין ודרכים: הניסיון לייצר רשת דרכים רחבה ומודרנית במרקם בנוי וצפוף, אומר שבתים קיימים רבים הופכים להיות "חורגים מקו בניין", מה שמונע מהם אפשרות להרחבה או קבלת היתרים לתוספות בנייה בעתיד.

תמצית הפגיעה: 5 הכשלים המרכזיים של התכנית כלפי התושב

1. מובלעת גיאוגרפית: התכנית משמרת את הפארק הלאומי במתכונתו ואת שטחי האש לאימוני צה"ל, החוסמים התפתחות והתרחבות של היישוב לכל כיוון. מצב זה הופך את דאלית אל-כרמל הלכה למעשה למובלעת הכלואה בתוך טבע ושטחי צבא.

2. כשל תחבורתי: התכנית מקבעת את ציר התנועה המרכזי הקיים מאז קום המדינה, ללא תכנון אסטרטגי של צירים עוקפים ונוספים, וזאת למרות שהיא מיועדת להכיל גידול אוכלוסייה של עד כ-80 אלף תושבים.

3. צפיפות עירונית על גב התושב: התכנית קובעת צפיפות בנייה גבוהה של 8 יח"ד לדונם (כאשר הממוצע במרקם הכפרי נע בין 4.5 ל-5.5). זאת, תוך הטלת כלל עול ההפרשות לתשתיות ציבוריות על בעלי הקרקעות הפרטיים, במקום מתן מענה הולם מאדמות המדינה.

4. היעדר שטחי מדינה לפיתוח קהילתי: התכנית אינה כוללת שילוב של קרקעות מדינה לטובת פרויקטים חיוניים לציבור כגון: קריית חינוך וספורט, פארק משחקים מודרני, מגרשי טניס וספורט שכונתיים, או פיתוח שכונות ייעודיות לזוגות צעירים מחוסרי קרקע.

5. הפקעה ללא תמורה: התכנית אינה מספקת מנגנוני פיצוי כספי או תשתיתי ריאלי בתמורה לגריעת הקרקעות הפרטיות הנרחבות הנדרשות במסגרת תהליכי האיחוד והחלוקה".

"מחיר ההסדרה: התכנית הכוללנית של דאלית אל-כרמל בעידן רפיק חלבי היא מסמך המייצג את ניצחון "התכנון הממסדי" על פני "התכנון האורגני". היא אכן מספקת מסגרת לעתיד הכלכלי של הרשות המקומית (דרך פיתוח שטחי מסחר ותעסוקה), אך היא עושה זאת תוך גביית מחיר חסר תקדים מבעלי הקרקעות הפרטיות.

האתגר האמיתי מונח כעת לפתחן של התכניות המפורטות (התב"עות). אם הוועדה המקומית והמחוזית לא יגלו גמישות קיצונית, רגישות חברתית עמוקה, ויצירתיות במציאת פתרונות קנייניים (כגון ניוד זכויות וצמצום שטחי הפקעה היכן שרק ניתן) – התכנית הכוללנית עלולה להיזכר לא כפתרון למשבר הדיור בדאלית אל-כרמל, אלא ככלי שהעמיק את מצוקתם של התושבים והופך רבים מהם לעברייני בנייה בעל כורחם באדמתם שלהם".