קרובים לדיון בתכנית זוחלוק מס 356-1371996 עוספיה

 

לכבוד חברי ועדה מחוזית חיפה, מוניב סאבא ראש מועצה מקומית עספיא ראמי חשאן מהנדס וועדה רכס הכרמל אדר' נסים נח'לה עורך התכנית

 

הנדון: 356-1371996 שכונת מגורים חדשה זוחלוק, עספיא בדיקה תכנונית מוקדמת סימוכין: הוראות 12, תשריט 8 התכנית עמדה בתנאי סף בתאריך 19.3.25. לאור בקשת המועצה המקומית מסמכי תכנית מעודכנים נקלטו מחדש, לפנים משורת הדין, בתאריכים 26.5.25 ו-20.7.25.

 

 

התכנית נבדקה בלשכת התכנון ע"י עמית קליינר וראש הצוות דניאל שאנני ותשובץ לדיון במליאת הוועדה המחוזית.

 

א.1. מטרת ומהות התכנית: יצירת מסגרת תכנונית להקמת שכונת מגורים בדרום מזרח עספיא בהיקף של כ- 4,900 יח"ד, הסדרה של בנייה קיימת ופיתוח מערכת דרכים חדשה הכוללת דרך מאספת היקפית וטיילת א.2. שטח התכנית: כ-1,101 דונם. 

 

א.3. מיקום: דרום מזרח עספיא, בממשק עם שטחי פארק הכרמל ושטחים חקלאיים פתוחים ובצמוד לדרך 'נוף כרמל'. 

 

א.4. רקע: התכנית מוגשת ע"י הרשות המקומית למתחם חדש לבינוי כהמשך רציף לתכניות מאושרות של עמק הזיתים והליבה החקלאית )תכניות מס' 356-0474437 ,356-0096750 ( ולשם הסדרת בניה קיימת.  עפ"י המידע שהתקבל מעורך התכנית בתחום התכנית קיימים כ-300 מבני מגורים. בשנת 2022 המועצה הגישה תכנית מס' 356-1091107 לשכונה שנסגרה בשלב של מילוי תנאי סף. לישוב עספיא אין תכנית מתאר כוללנית מאושרת, לכן המסגרת התכנונית לבחינה של תכניות להרחבת תחום הבינוי היא תמ"מ 8/6 שהוחלט  לאשרה ביום 8.4.25. התכנית, כפי שהוגשה כעת, כוללת שטחים בהיקף של כ-347 דונם מחוץ לאזור שהוגדר לפיתוח לעירוני בתמ"מ 8/6. המהווים כמחצית מסך השטח שהותר להוסיף כעתודה לפיתוח עתידי לפי סעיף הגמישות שנקבע בשינוי לתמ"מ. ראו תשריט והרחבה בנושא בהמשך חוו"ד זו בסעיף ב.2.
 

להלן עקרונות התכנית העיקריים: 
 

1. קביעת הוראות בניה להקמת שכונת מגורים בהיקף של כ-4,900 יח"ד בצפיפות ממוצעת של 6 יח"ד/דונם, כולל הסדרת בנייה קיימת של כ-300 מבנים

 

2. פיתוח חזית מסחרית לאורך דרכים ראשיות בשכונה. 
 

 

3. תכנון מערכת דרכים חדשה המתבססת ברובה על הדרכים הקיימות ומתחברת למערכת התנועה המאושרת ביישוב. מוצעת דרך היקפית מסביב לשכונה שלצידה תפותח טיילת.
 

 

4. הקצאת שטחים למבנים ומוסדות ציבור, שצ"פ ומתקנים הנדסיים כמענה לצרכי ציבור ברמה השכונתית התוכנית כוללת מספר מתחמי איחוד וחלוקה על חלק משטח התוכנית, כאשר ביתרת השטחים ייקבע תנאי בשלב הרישוי של אישור תשריט חלוקה. 

 

א.5. תיאור מצב קיים: בשטח התכנית קיימת בניה רבה ודי מפוזרת ולפי נתונים מהרשות המקומית קיימים כ-300 מבני מגורים. קיימים מספר מקבצים בתחום התכנית עם ריבוי של עצים בוגרים, בעיקר בדופן המזרחית בצמוד לדרך נוף כרמל )שטחים הנכללים בגן הלאומי( ובחלק הדרום מערבי. כמו כן, בשטח התכנית 3 ואדיות כאשר בחלק הצפוני המוצא של נחל חוסיפה שבתמ"מ 8/6 סומן ביעוד שטח פתוח/חקלאי מוגן במצב המאושר, מרבית שטח התכנית ביעוד חקלאי לפי תכנית ג/400 וביעוד גן לאומי לפי תכנית ג/566. רק חלק מהשטחים ביעוד גן לאומי הנכללים גם בשטחי הגן לאומי הכרמל המוכרז צפויים להיגרע במסגרת הליך אישור תמ"מ 8/6 המתבצע בימים אלו. ראו הרחבה בנושא חפיפה לשטחי הגן הלאומי ושמרות טבע הכרמל בסעיף ב.3.3.ד בהמשך חוו"ד זו.

 

להלן תשריט קו כחול על רקע תצ"א משנת 2023:

תכניות מפורטות החלות בתחום התכנית: 
 

1. תכנית ג/400 אושרה בשנת 1963 : מרבית שטח התכנית המוצעת הינו ביעוד אזור חקלאי לפי תכנית זו.  
 

2. תכנית ג/566 אושרה בשנת 1969: תכנית לגן לאומי הכרמל, שחלה על חלקים בתחום התכנית וקבעה בהם יעוד גן לאומי בעיקר בצפון ומזרח התכנית תכניות גובלות רלוונטיות תכנית לשכונת מגורים בת2015שכונת עמק הזיתים, אושרה בשנת  356-0096750 .7.200 יח"ד בצפיפות של 4.6-8 יח"ד/דונם.

 

התכנית נשוא הבדיקה מהווה המשך רציף שלה ומוצעת התחברות תנועתית לרשת הדרכים המאושרת בתכנית זו. כמו כן, קיימת חפיפה בין שתי התכנית בשטח כולל של כ- 20 דונם בעיקר בשטח ביעוד של שצ"פ )כ-7 דונם( וביעוד של שטחים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור )כ-9 דונם( שאותו מבקשים לצמצם בתכנית המוצעת שבנדון. 

 

תכנית לשינוי יעוד הליבה החקלאית בשכונת עמק הזיתים, אושרה 356-0474437 .7 בשנת 2018: מדובר בתכנית גובלת עם התכנית נשוא הבדיקה, כאשר ישנו רק  שטח קטן יחסית שחופף עם התכנית המוצעת שבנדון )כ-0.6 ד' ( ביעוד של דרך משולבת ושצ"פ. 

ב.2. תכנית מתאר מחוזית תמ"מ 8/6, החלטה על אישור מיום 8.4.25: מתוך כלל שטח התכנית כ-347 דונם, אינם נכללים באזור לפיתוח עירוני שנקבע בשינוי לתמ"מ. ראו מטה תשריט 

 

1. בהחלטת הולנת"ע מיום 8.4.25 נקבע כי שיעור הגמישות שיתאפשר להרחבת אזור פיתוח עירוני בתכניות מקומיות יהיה בהיקף כולל של עד %10. 

 

א. בהתאם לכך, מאחר וסך שהוגדר בשינוי תמ"מ לאזור פיתוח עירוני הינו כ-6,230 דונם אזי, לפי שיעור הגמישות של 10% ניתן יהיה בתכניות מקומיות בישוב להוסיף עד 623 דונם.

 

ב. מניתוח השטחים בתכנית המוצעת, נמצא כי סך השטח החורג מגבול הפיתוח שנקבע בשינוי לתמ"מ הוא כ- 347 ד'. לפיכך, במסגרת התכנית המוצעת מבוקש לנצל כמחצית )55%( מסך כל השטח שהותר לגמישות עבור עתודות הפיתוח והצרכים העתידיים של הישוב.

 

תכניות מתאר ארציות 

 

1. תמא/1/35: שטח התכנית נכלל במרקם שמור משולב ובשטח שמורות וגנים. כמו כן, לפי תשריט הנחיות סביבתיות, מרבית שטח התכנית בתחום רגישות נופית סביבתית גבוהה ובשטח לשימור משאבי מים נספח נופי-סביבתי: בהתאם לסעיף 10.1.4 לתמ"א בשטח בעל רגישות סביבתית גבוהה יש להזמין את נציג רט"ג להשמיע עמדתו בדיון, ובהתאם לסעיף 11.2 לתמ"א יש להעביר את הנספח הנופי-סביבתי להתייחסות רט"ג, משרד החקלאות ומשרד להגנת הסביבה. הנספח הנופי-הסביבתי שהוגש בתכנית הינו חלקי וחסר ניתוח כנדרש בהוראות התמ"א. 

 

הרחבה ניכרת: מדובר בתכנית ל'הרחבה ניכרת' כפי שהוגדר בתמ"א )תוספת של יותר מ-100 יח"ד(. ביחס להוראות בסעיף 12.1 לתמ"א, מסמכי התכנית אכן כוללים נספח תחבורה, נספחי תשתיות ופרוגרמה אך אלו אינם ערוכים כנדרש וחסרים מידע לפי 
הוראות התמ"א, כפי שיפורט בהמשך החוו"ד.  בנוסף לפי הוראות התמ"א בתכנית בהיקף המוצע יש להתייחס לפתרונות דיור בהישג יד, אך בתכנית המוצעת אין התייחסות לנושא כלל ולא נקבעו הוראות שמבטיחות.

 

תמא 4/35:  

 

א. צפיפות בתכנית מוצעת צפיפות מגורים של 6 יח"ד/דונם לפי הפרוגרמה שצורפה לתכנית אוכלוסיית עספיא מונה כיום כ-13,000 תושבים )2023(. בהתחשב בשטח הפיתוח המקודם במסגרת שינוי תמ"מ 8/6 ובהתאם להנחות פרוגרמתיות המקובלות, אוכלוסיית עספיא צפויה להיות 21,500 תושבים בשנת 2060. מדובר באחוז גידול של 165%.

 

בהתאם לנתונים הנ"ל ולפי עקרונות התמ"א מדובר בדגם ישוב מס' 4, בו הצפיפות ברוטו צריכה להיות 15,000 נפש לקמ"ר והצפיפות נטו צריכה להיות לפי 12 יח"ד/דונם במתחם אינטנסיבי ו- 10 יח"ד/דונם במתחם רגיל.

 

ב. דיור מכליל –אין התייחסות בהוראות התכנית לדירות קטנות )עד 80 מ"ר( ולדיוריות. במתחם רגיל בדגם יישוב 4, תכנית תכלול דיור מכליל בשיעור שייקבע על פי שיקול.

 

ג. פרישת שטחי המגורים – לפי הוראות התמ"א פרישת השטחים ביעוד למגורים לא תפחת מ-50%. במסגרת התכנית המוצעת שטחי המגורים מהווים כ-74% משטח התכנית. יש לציין כי שיעור ההפרשה לצרכי ציבור בתכנית הינה קטן ובחוסר הנדרש לשכונה. פרישת שטחי הציבור אינה איכותית כי רוב השטחים הוקצו בשולי התכנית.

 

תמ"א 1 – לפי פרקים:  

 

א. פרק המים: התכנית נמצאת בתחום שטח בעל חשיבות גבוהה להחדרה והעשרה של מי תהום. נכון לגרסה זו של התכנית, השימושים המבוקשים אינם חשודים כמזהמים למי תיהום. בנוסף, בחלק הצפוני של התכנית, באזור נחל חוסיפה, קיים סימון של אזור החשוד בזיהום למי תיהום, אשר חופף בחלק של התכנית )שטח של כ-5.8 ד'( ליעוד של מבנים ומוסדות ציבור, מגורים א', שצ"פ ודרך מוצעת. יש לבחון מול רשות המים האם נדרשת בתכנית התייחסות לנושא.

 

ב. פתרון ביוב לתכנית מצורף נספח מים וביוב לפיו הולכת השפכים משטח התכנית הינה לפתרון קצה של מט"ש ניר עציון. מערכת הביוב המוצעת לשכונה מחולקת ל-3 תתי אגנים ) צפוני, מרכזי ודרומי ( וכוללת מערכת גרביטציונית והקמת 2 תחנות שאיבה בצפון ובדרום, כאשר באגן הדרומי הכוונה היא להקים תחנת שאיבה זמנית שתבוטל לאחר שיבוצע הקו המאסף הדרומי. לא התקבלה התייחסות תאגיד המים לתכנית, והתקבלה התייחסות משרד הבריאות לנספח המים והביוב של התכנית ר' הרחבה  בנושא בסעיף

 

ד.2.ב בהמשך חוו"ד זו.  
 

ג. פרק הפסולת: תכנית מפורטת לשימושים העתידים ליצור פסולת בהיקף משמעותי, כגון תכנית לשכונה חדשה תכלול בנספח הבינוי שלה סימון סכמתי מנחה למרכז איסוף פסולת והוראות להקמתו. כמו כן, כן תכלול התכנית התייחסות לטיפול בפסולת הבניין שתיווצר בתקופת העבודות. במסמכי התכנית אין התייחסות לנושא, וגם לא צורף לתכנית נספח בינוי. 
 

 

ד. פרק שטחים פתוחים: בשטח התכנית שטחים נרחבים המוגדרים לפי התמ"א בשכבת מוגנים כגן לאומי הכרמל )כ-328 ד'( ושמורת טבע הכרמל )כ-15 ד' (. במסגרת שינוי תמ"מ 8/6 שונה יעוד של חלק מהשטחים הנ"ל לאזור לפיתוח, אך מאחר והתכנית שבנדון מציעה הרחבה נוספת לפיתוח מעבר למה שנקבע בשינוי לתמ"מ, ישנם שטחים בהיקף כולל של כ-166 ד' שיוותרו חופפים לשטחים שהוגדרו מוגנים בתמ"א

 

1. לפי הוראות התמ"א, מוסד תכנון רשאי לאשר שינוי יעוד משטח מוגן ליעוד אחר רק לאחר שנתן את דעתו לערכי השטח ובכללם: טבע, חי, צומח טבעי ודומם, חקלאות, נוף ומורשת, שירותי המערכת האקולוגית הטבעית ורצף השטחים הפתוחים, בהסתמך על מידע שיצורף לעניין זה. לתכנית צורף נספח נופי-סביבתי חלקי וחסר ואינו כולל את הניתוח הנדרש כמפורט בנספח ב' 6 לתמ"א, לרבות סקר אקולוגי וסקר גיאו הידרולוגי וניתוח חלופות.  

 

יש לציין כי, התכנית מציעה פיתוח בשטחי גן לאומי מוכרז ועל כן היא חייבת לבחון את הנושאים הסביבתיים על מנת שניתן יהיה לבחון את משמעות הפיתוח והבינוי המוצע בתחומי הגן לאומי נספח בינוי: לתכנית לא צורף נספח בינוי.

 

לאור מיקומה של התכנית בסמוך לשטחים רגישים מבחינה נופית וסביבתית ולאור הבינוי הקיים, נדרש לצרף למסמכי התכנית נספח בינוי מפורט שישקף את אופן השתלבות הבינוי המוצע בסביבה, תוך מענה להיבטים של גובה ומפלסי הפיתוח, פריסת המבנים, קווי בניין, הטופוגרפיה והנצפות.

 

הנספח צריך לכלול חתכים עקרוניים, התייחסות לשטחים פתוחים ונופים חשובים, הצגת החזית המסחרית והממשק בין המגורים למפלס הרחוב וכדומה. כמו כן, יש להתייחס להוראה בתמ"א 1 פרק הפסולת לסימון סכמתי מנחה למרכז איסוף פסולת. 

 

5. איחוד וחלוקה: התכנית מסווגת כתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה, אך בשלב זה לא ברור ממסמכי התכנית איך יבוצע האיחוד וחלוקה שכן אין בתשריט סימון של תחום איחוד וחלוקה ולא בוצעה חלוקה למגרשי מגורים, אלא מוצגים תאי שטח גדולים יחסית. בנוסף, נספח העקרונות שהוגש הינו כללי מאוד.

 

לפי הסבר שנתן עורך התכנית לאחר שהוגשה הגרסה האחרונה של התכנית, הכוונה היא שהתכנית תכלול איחוד וחלוקה ללא הסכמה )וטבלאות איזון( רק בחלקות שלא ניתן להגיע בהן להסכמת בעלים, תוך התאמת מענה שונה למקרים של חלקות שלמות וחצויות ולהקצאות לפי קבוצות.

 

באשר לחלקות שניתן יהיה להגיע בהן להסכמה מבוקש שלא יכללו בתחום איחוד וחלוקה, ולגביהם ייקבע בהוראות תנאי בהליך הרישוי של אישור תשריט חלוקה בהסכמה. מדובר במתווה די מורכב ולא ברור כיצד ייושם מבחינה תכנונית, שמאית ומשפטית. לכן, לשכת התכנון סבורה שעל צוות התכנית להבהיר לקראת הדיון את המתווה המבוקש ולהציג את העקרונות השמאיים וכיצד ייושמו בכל מתחם בנפרד. 

 

6. צפיפות ותמהיל יח"ד: יש לדון בצפיפות המבוקשת בתכנית לאור הוראות תמ"א 4/35 הקובעות צפיפות של 12-10 יח"ד לדונם. בנוסף, לגבי 'דיור מכליל' )תמ"א 1/35( לפי ממצאי הפרוגרמה של התכנית מרבית הבתים שנבנים בישוב הם של 5 חדרים ומעלה. מאחר וחסרים יש לתכנן גישה לתא שטח 316 )מבני ציבור( ע"י דרך מקשרת ולא בדרך ללא מוצא. 
 

7.4. נספח התחבורה הציבורית שהוכן אינו מספק וחסר סימון ופרישה של תחנות.  
 

7.5. יש לתקן את נספח התנועה ולהשלים הצגה של מדרכות, נתיבי חניה, תחנות אוטובוס, רדיוסים בצמתים, מעברי חציה וכדומה. 
 

7.6. בצמתים מתוכננים היכן שלא קיימת בנייה, יש לתכנן מעגלי תנועה כדי לשפר את הבטיחות לרכבים ולהולכי הרגל. 

 

8. פרוגרמה והקצאת קרקע לצרכי ציבור: מבדיקת יועצת הפרוגרמה של לשכת התכנון, נמצא כי ישנו חוסר כולל של כ-14 ד' בהקצאת קרקע לצרכי ציבור בתכנית וכי גם השטחים שהוקצו אינם איכותיים מספיק. לשכת התכנון סבורה כי יש לדון בהיקף שטחי הציבור המוצעים בתכנית ובפרישתם, בהתאם לקו הכחול שיוחלט בדיון ובהתייחס לסוגיות שלהלן: 
 

8.1. יש לעדכן את נספח הפרוגרמה ולעדכן הנחות בסיס לגודל משק בית 3.2 וגודל שנתון %1.8. 

8.2. התכנית כוללת שטח מאושר למבנים ומוסדות ציבור מכוח תכנית עמק הזיתים מס' -356 0096750 )תא שטח 351(, כאשר בתכנית מוצע להקטין אותו )מ- 9ד' ל-5.5 ד'(. מבחינה פרוגרמתית שטח זה נלקח בחשבון כמענה לתוספת יח"ד בתכנית המוצעת, על אף שאמור לתת מענה לצרכי ציבור בשכונת עמק הזיתים. לאור השימוש הכפול בתא שטח 351, יש להוסיף תא שטח ציבורי רציף בגודל של 5.4 ד' למענה עבור 18 כיתות בית ספר יסודי נוסף. 

8.3. יש להוסיף הקצאה של 6 ד' בייעוד שצ"פ, על מנת לעמוד בהקצאה מינימלית של 3 מ"ר  שצ"פ לתושב כנדרש ברמת סף הבית. 

8.4. יש לבחון הגדלת תא שטח 307 ל-16.8 ד', על מנת להבטיח מענה ל- 42 כיתות.  

8.5. הפרוגרמה מציעה הקצאה למוסדות חינוך לפי דגם C, כאשר זכויות ומגבלות הבנייה בהוראות התכנית אינה תואמת. לפיכך, בתאי השטח הרלוונטיים יש לקבוע זכויות בנייה של 300% ו- 6 קומות.

יצויין כי הערות אלה מתייחסות להיקף יחידות הדיור המוצע. ככל שתעלה הצפיפות ובהתאם לכך כמות יחידות הדיור, יהיה צורך לעדכן את הפרוגרמה ובהתאמה לתת את המענה הנשרד במסגרת תשריט התכנית. 

עצים בוגרים: לפי סקר העצים של התכנית כ-88% מהעצים מיועדים לכריתה )2,724 עצים( והעתקה )517 עצים( ומדובר בהיקף כריתה גדול מאוד. מאחר ואין נספח בינוי ולא סומנו קווי בניין בתשריט לא ברור האם ניתן בתחומי המגרשים לשמר עוד עצים. בהמשך לאמור בסעיפים ו.א.1, ו.א.6, ו.ג.1, ו.ג.3 - בחוו"ד זו, ניתן להסיק כי הסקר שבוצע לא שימש, כפי שהוא מיועד, ככלי תכנוני ורקע לתכנון, על מנת לקבוע את הקו הכחול של התכנית, את ייעודי הקרקע ולא בחן חלופות לשמר שטחים ערכיים במצבם הטבעי, להתחשב ולשלב עצים בוגרים וערכיים בשכונה שיאפשרו קיום של מרחבים ציבוריים איכותיים ונעימים.

 

בנוסף, יש לציין כי בהוראות התכנית אין סעיף עצים בוגרים. בהתאם לכל האמור, לשכת התכנון סבורה שיש לדון לגבי גבולות הבינוי בתכנית וייעודי הקרקע הנכונים לאזור בהם קיימים מקבצי עצים בעלי ערכיות גבוהה, לרבות במדרונות ובוואדיות, ולהשלים תיאום עם פקיד היערות כתנאי להפקדת התכנית. 10. ביוב ומים: לא התקבלה התייחסות של תאגיד המים לתכנית, ולפי התייחסות משרד הבריאות שהתקבלה לגרסה קודמת )

 

הוראות 5, תשריט 5( בתחום התכנית לא קיימת מערכת ביוב ותכנון הביוב המוצע אינו מקובל עליהם וכי יש לבחון הקצות בתכנית תאי שטח ביעוד מתקנים הנדסיים עבור התשתיות הנדרשות לשכונה.

 

בנוסף, העירו שנספח הביוב שהוגש אינו מספק עבור תכנית בסדר הגודל זה. בהתאם לכך, על צוות התכנית להשלים תיאום הגופים הנ"ל ולהציג ואת הפתרונות המוסכמים כתנאי להפקדת התכנית.  

 

11. ניקוז: נספח הניקוז וניהול מי נגר הועבר לבדיקת יועצת הניקוז של לשכת התכנון ונמצא כי הוראות התכנית והנספח אינם ערוכים לפי הוראות תמ"א 8/1 וחסרים מידע והצגה של פתרונות נדרשים. בנוסף, מדובר בתכנית רחבת היקף, שבתחומה מוצאים של מס' נחלים ועשויה להיות לה השפעה על אגן ניקוז הקישון ונחל אורן והתקבלה התייחסות של רשות ניקוז כרמל לתכנית ביום 14.8.25. לפיכך, כתנאי להפקדת התכנית יש להשלים תיאום עם רשויות ניקוז )הכרמל והקישון( ושמסמכי התכנית יתוקנו בהתאם להערותיהם ולהערות יועצת הניקוז של לשכת התכנון. 

 

12. סביבה ונוף: מעבר לאמור בסעיפים ב.3.3.ד, ו.א.5, ו.א.6, ו.א.7, ו.ג.1, ו.ג.3 בחוו"ד זו, מבדיקת יועצת הסביבה נמצא שהנספחים הנופי-סביבתי, נספח הסביבה ונספח הנוף חסרים התייחסות לאלמנטים רבים כמו: בחינת חלופות, חסר תשריט לנספח נוף, אין ביטוי לשבילי טיולים קיימים וחיבורם לשכונה, הוראות פיתוח ובינוי לטיילת המוצעת, שבילי אופניים וכו'.

 

בנוסף, בהתאם לפורום ירוקים מסמכי התכנית חסרים בנושאים מהותיים כנדרש בתכנית בהיקף זה בהתאם למפורט בנספח ב' 6 לתמ"א 1 (  ושחלה בשטחים המוגדרים ברגישות נופית סביבתית גבוהה ובגן לאומי. בהתאם לכך, נדרשת השלמת העבודה על הנספחים הרלוונטיים והטמעת מסקנותיהם במסמכי התכנית והשלמת התיאום מול הגופים הירוקים. 

13. הוראות התכנית: הוראות התכנית אינן ערוכות כנדרש ולפי תכנון חושב רישוי, דבר שיקשה על מימוש התכנית ולבהירות הנדרשת לשלב הרישוי. להלן עיקרי התיקונים שיש להטמיע: 

 

13.1. בסעיף 1.6 יש להסיר יחס של תכניות לא רלוונטיות. 
 

13.2. בפרק 4 יש לפרט הוראות בינוי למגרשים בהם מותרת חזית מסחרית, להתייחס להוראות פינוי פסולת ולהוראות של הממשק של הבינוי עם השטחים הפתוחים.  
 

13.3. טבלה 5 אינה ערוכה כראוי. חסר פירוט של תאי השטח ביעודי הקרקע השונים, קביעת גודל מגרש מינימלי, פירוט שטחי בנייה בכל תא שטח בנפרד והפרדה בזכויות בין השימושים המותרים בכל תא שטח )למשל ביעוד מגורים, יש להפריד בין הזכויות למגורים לבין הזכויות לשימושי המסחר בנוסף, יש לאחד את זכויות הבנייה, עיקרי ושרות, לזכויות בנייה כלליות.

 

בפרק 6 בתנאים להליך הרישוי יש להתייחס להוראות לגבי יחידות אירוח לפי תמ"א 1/12 תיירות, לקבלת התייחסות איגוד ערים לשימושי מסחר של בתי אוכל, אולמות אירועים ומופעים ולהוסיף סעיף מיצוי זכויות ויחידות דיור וכו'. כמו כן יש להשלים סעיף עצים בוגרים ולתקן ניסוח של סעיף איחוד וחלוקה וסעיף הפקעות.

 

14. תחום מרחב תכנון: בהתאם לגבול התכנית שייקבע, יש לבחון להוסיף בהוראות התכנית תנאים להיתר בתאי השטח הרלוונטיים המתנים הגשת בקשה להיתר בהעברת השטח למרחב תכנון  כס הכרמל התייחסות גופים לתכנית: בנוסף למפורט בסעיפים ו.ב.9-ו.ב.12, יש להשלים התייחסות מהגופים שלהלן: רשות העתיקות בהתאם להתייחסותם מ-8.7.25, רשות המים לגבי הקרקע החשודה בזיהום ) סעיף ב.3.3.א בחוו"ד זו (רשות מקרקעי ישראל )הפרשות לצרכי ציבור ואיחוד וחלוקה(, רשות ניקוז קישון, משרד החקלאות, משרד התחבורה, נת"י ומשרד התיירות. 16. מועצה ארצית: התכנית תידרש לאישור במועצה ארצית בנושאי גריעות מגן לאומי ושמורת טבע הכרמל ושינוי יעוד קרקע חקלאית. יש לקחת בחשבון כי יידרש קודם דיון במועצת גנים לאומיים ושמורת טבע. 

 

חיבורי חשמל: יש להתייחס בדיון לעניין צו לחיבורי חשמל לבתים הקיימים בתכנית לפי סעיף 157א)ח( לחוק ייתכן כי במהלך הדיון יועלו נושאים נוספים שלא נרשמו בבדיקה זו.